Як узаконити самобуд в Україні: особливості процесу та підводні камені у 2019 році

Узаконити будівництво в 2019 році тепер можна за спрощеною, але більш жорсткою системою. Щоб отримати амністію необхідно провести технічне обстеження і подати документи в ДАБК.

Поняття самовільного будівництва чітко визначається статтею 376 ЦКУ. У ній зазначено, що під цю категорію нерухомості підпадає житловий будинок, квартира, гараж, дачні споруди та інші новобуди, які були зведені або знаходяться тільки в процесі будівництва:

• на землі, цільове призначення якої не збігається з будівництвом;
• без документів, які надають право на будівництво за заздалегідь затвердженим проектом;
• з вагомими порушеннями передбаченими законодавством будівельних правил і норм.

Якщо ваша споруда відповідає будь-якій з вищевикладених критеріїв, вона є самовільною і носить назву «самобуд». Зареєструвати самовільну споруду можна відносно швидко і «безболісно», але тільки за певних умов.

Як узаконити самобуд в Україні 2019

На території України діє спрощена система прийняття будівель в експлуатацію держорганами архітектурно-будівельного контролю (скорочено ДАБК). Ця спрощена процедура поширюється на об’єкти будівництва, які мають клас відповідальності СС1 (незначні наслідки), а також якщо самобуди (незаконні будівлі) зведені на земельних ділянках, цільове призначення яких відповідає забудові (але при цьому, немає дозвільного документа).

Останні правки в закон «Про регулювання містобудівної діяльності» були внесені парламентом України ще в 2018 році, але практично скористатися нововведеннями було досить складно, так як були відсутні підзаконні акти. Процес «легалізації» будівлі міг затягуватися на довгі місяці.

Але ось, нарешті, Міністерством регіонального розвитку та будівництва України був затверджений порядок здійснення легалізації самобудів. Тепер власники незаконних споруд: гаражів, будинків, прибудов зможуть закріпити їх за собою на законодавчому рівні. Але при цьому, варто враховувати, що правом на амністію зможуть скористатися далеко не всі бажаючі.

Основні вимоги, згідно з якими можна скористатися так званою «будівельною амністією»:

1. Спорудження зведено в період з 05.08.1992 по 09.04.2015 рік, а його загальна площа не перевищує 300 квадратних метрів. При цьому, з огляду на те, що ніяких офіційних документів на незаконний самобуд немає, дата, коли він споруджувався, визначається — зі слів власника. Це обумовлено тим, що просто немає механізму, згідно з яким перевіряли б терміни будівництва. Таким чином, амністію отримають практично всі бажаючі, незалежно від «справжньої» дати закінчення будівництва.
2. Сільськогосподарські споруди зведені до 12.03.2011, що мають площу не більш 100 квадратних метрів. Обмеження ідентично першому, тільки вік самобуду повинен бути більшим (на «свіжі» споруди с/г призначення амністія не поширюється).

Щоб скористатися правом «безболісної» легалізації самобуду спочатку необхідно здійснити технічне обстеження споруди. Потім вже можна звертатися у вищезазначені органи ДАБК, які протягом лише 10 робочих днів повинні абсолютно безкоштовно прийняти об’єкт самобуду в експлуатацію.

Варто також відзначити, що об’єкт не буде легалізований, якщо є серйозні відхилення від норм держбудівництва, які кваліфікуються як «неприпустимі» або «заборонені».

Порядок здійснення техобстеження і прийняття незаконної споруди в експлуатацію передбачено і затверджено Указом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства від 03.07.2018 №158.

При цьому техобстеження здійснюється суб’єктом господарювання, який має в своєму складі виконавців, які мають кваліфікаційні сертифікати. Як пояснив Сергій Шевченко, директор департаменту нормативно-правового забезпечення ДАБІ, основна маса компаній, які будуть здійснювати техобстеження — це колишній орган БТІ (так називають бюро технічної інвентаризації).

Але при цьому, технічне обстеження можуть проводити і приватні компанії, які мають сертифікат Мінрегіону. Громадяни України не змушені звертатися до будь-якого органу конкретно. Таких організацій Україна має сотні, можливо навіть тисячі.

Важливо: власники (користувачі) земельних ділянок, які виконали будівельні роботи без відповідних документів, що надають право на будівництво і експлуатацію об’єкта, не підлягають матеріальному покаранню за такі дії — штрафи не передбачені.

Заява про прийняття в експлуатацію самобуду

Щоб надати на розгляд справу про легалізацію самобуду необхідно зібрати такі документи:

• заповнену декларацію (два примірники);
• звіт з боку компанії, яка проводила технічне обстеження об’єкта (нагадаємо, раніше ця дія називалося технічною інвентаризацією), в звіті повинні вказати, що споруда надійна і її можна безпечно експлуатувати;
• копії, які необхідно завірити;
• техпаспорт (з наявністю відмітки, яку повинні поставити в результаті проведення техобстеження).

Один зареєстрований екземпляр декларації передається замовнику, а другий залишається органу ДАБК, який здійснював реєстрацію.

Дата прийняття об’єкта в експлуатацію збігається з датою реєстрації самої декларації про придатність об’єкта до використання.

Варто відзначити, що декларація, яку зареєстрували — це документ, який дає право укладати договори про підключення до «самобудови» води, тепла, електрики, газу, а також дозволяє включити дані про самобуд до державної статистичної звітності та оформити на об’єкт право власності.

Після держреєстрації об’єкта варто також відвідати Центр надання адмінпослуг, щоб провести процедуру державної реєстрації вже права власності на будівлю. Для цього потрібні документи, передбачені п.41 Постанови КМУ від 25.12.2015 року №1127 «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень»:

• документ, який свідчить про прийняття повноцінної новобудови в експлуатацію;
• техпаспорт на об’єкт нерухомості;
• документ, який підтвердить факт присвоєння об’єкту нерухомості адреси;
• письмова заява (можна договір) співвласників самобуду про розподіл часток у спільній власності на новобуд (в разі спільної часткової власності);
• договір, який передбачає «спільну діяльність» або «просте товариство» (необхідний, якщо держреєстрацію проводили щодо самовільної забудови, зведення якої проводилося спільною діяльністю).

Коли узаконення самобудів здійснюється через суд

У разі якщо самобуд не відповідає вищезгаданим критеріям амністії, наприклад, має площу понад 300 метрів квадратних, то легалізувати його можна тільки через суд (відповідно до ч.3 ст.376 ЦКУ).

Правда, існують деякі інші методи. Так, якщо об’єкт зведений на земельній ділянці з іншим цільовим призначенням, можна поміняти цільове призначення землі, але це вже зовсім інший процес з низкою своїх особливостей.

Скільки коштує зареєструвати самобуд

Хоч штрафів за незаконне будівництво за амністією і не передбачено, але за технічне обстеження та проведення обмірів будівлі доведеться заплатити. Ціна на їхні послуги різна і залежить від ряду факторів:

• регіон, де проводиться даний процес;
• площа об’єкта;
• форма самобуду.

Наприклад: у Київській області вартість даної послуги починається від 1,5 тисячі гривень (таку суму візьме БТІ за оформлення паспорта для маленького житлового будиночка, і чим більше будівля, тим дорожче обійдеться процедура).

Щодо вартості послуг ДАБІ: офіційно, в суму входить тільки оплата послуг місцевих центрів надання послуг. Це обумовлено тим, що безпосередньо документи не подаються.

В цілому, процедура узаконення самовільної забудови обійдеться вам в 1500-2500 гривень. Але це в ідеалі. Не факт, що не виникнуть фактори, на які необхідно буде витратити ще певну суму.

При цьому варто враховувати, що якщо будинок має площу, припустимо, 180 метрів квадратних, за такий будинок (за техпаспорт) доведеться заплатити від 3 до 4 тисяч гривень. Плюс до цієї суми додається технічне обстеження — від 2,5 до 5 тисяч гривень.

В Україні існує безліч організацій, які пропонують свої послуги з легалізації об’єкта незаконного будівництва «під ключ». Такі компанії беруть на себе відповідальність за успішне рішення держоргану щодо реєстрації об’єкта, готують всі документи, починаючи від створення проектної документації, закінчуючи реєстрацією права власності на вже узаконену споруду. Вартість таких послуг не з дешевих і починається від 1000 у.о. Важливо, щоб в такої організації була відповідна ліцензія.

Що таке декларація і для чого вона потрібна

В даному випадку, під декларацією варто розуміти документ, який засвідчує готовність новобудови, підтверджує, що об’єкт можна здавати в експлуатацію. Фактично, даний документ дозволяє законно проживати в будинку, продавати його, передавати у спадок або здавати в оренду.

Як відбувається подача документів і прийняття рішення згідно з нововведеннями

В цілому процес подачі не змінився. Документи передати можна навіть в режимі онлайн, відвідавши відповідний сайт (для такої подачі необхідно мати електронний підпис). У різних регіонах України цей процес може дещо відрізняться.

Як вже вище згадувалося, термін розгляду заяви органом ДАБІ займає 10 днів. На превеликий жаль, як і раніше, вдало подати з першого разу всі документи і не отримати зауваження щодо їх підготовки навряд вийде. Практично в 100% випадків самостійної подачі документів з’являються якісь претензії до паперів, які необхідно усунути і доопрацювати.

Що буде, якщо самобуд залишиться не узаконеним

Деякі задаються питанням, «що буде, якщо ми не узаконимо новобуд?». По факту, незаконну споруду людина просто не зможе продати, заповідати, переписати її або прописати в ній кого-небудь. Тому, якщо господар споруди хоче стати власником повноцінного житла, йому необхідно його легалізувати.

Також фахівці стверджують, щоб офіційно звести будинок, гараж, прибудову до приватного будинку або інший подібний об’єкт, не потрібно проходити «дев’ять кіл пекла», досить лише повідомити про початок будівництва в місцеві органи архітектури.

На даний момент все досить прозоро, просто і не вимагає грошей. Варто відзначити, що дана простота не залежить від того, чи підключається будівельна компанія, чи споруда зводиться власними руками.

Чи існують «підводні камені» в новоспеченій процедурі узаконення незаконних самобудів

Якщо хтось думає, що «підводних каменів» в реєстрації самобуду немає — він глибоко помиляється. Це обумовлено закритістю та непрозорістю функціонування самої структури ДАБІ. Нікуди ще з «темних» часів не поділася «безглузда відписка», яка видається власнику в якості відмови в отриманні декларації.

Як і раніше, люди місяцями, а іноді і роками чекають, поки їм узаконять навіть законну будівлю, якщо, звичайно, вони не «поділяться» з чиновником кровними. Особливо, якщо ситуація стосується житлового будинку, який побудований на «спірній» в цільовому призначенні землі. У цьому випадку дозвіл на експлуатацію можна чекати нескінченно.

У власність передати незареєстровану землю теж не можна, також як і продати. Тому дуже часто ми можемо спостерігати, як роками об’єкти незакінченого будівництва простоюють під відкритим небом. Зокрема, це може бути навіть дачний будиночок, що знаходиться в дачному кооперативі.

Короткий висновок

Жити в незаконній квартирі або будинку, звичайно ж, можна. Самовільне спорудження будівель на своїй землі — не є серйозним злочином. Але все ж, варто ввести новобуд в легальну експлуатацію, щоб самобудом можна було розпоряджатися по праву. Легалізація — не обов’язковий, але дуже важливий процес.

Щоб побудувати нерухомість, фахівці рекомендують повідомити про початок процесу держорганам, щоб полегшити собі подальше введення в даних про новобудову в реєстр.

Що стосується заповнення документів — існує офіційний зразок, за яким можна заповнювати всі бланки. Список необхідних паперів залежить від конкретної ситуації, наприклад підготовка до офіційної експлуатації гаража. Процес заповнення паперів варто почати ще до готовності новобудови, адже процес може затягнутися, і документи можуть повертатися на доопрацювання не один раз.

Куди скаржитися в разі необґрунтованої відмови? В місцевий орган поліції, де оформлять заяву і почнуть розгляд. Варто зазначити, що заява повинна бути аргументованою.