Оренда квартир користується великим попитом в Україні. Щоб законно заробляти на здачі житла, потрібно укласти з квартирантами договір. У процедурі є багато складнощів, тому для швидкого і законного оформлення важливо вивчити всі правила і нюанси. Знання будуть корисні як орендодавцям, так і квартиронаймачам.

Типовий договір оренди

Вимоги про здачу житлових приміщень регулює Цивільний кодекс України. А саме – 59 глава під назвою “Найм, оренда житла”. Договір оренди укладається, якщо орендодавцем виступає юридична особа. На підставі цього документа здійснюється здача приміщення за гроші фізичним особам. Як житлового, так і нежитлового (офіси, склади, магазини, кіоски).

Якщо ж фізична особа здає квартиру такому ж фізичній особі – в Україні потрібно укладати договір найму. Між документами існує принципова різниця, адже в законодавстві прописані різні правила для врегулювання відносин між сторонами, в залежності від типу. Історично склалося, що у випадку з квартирами українці часто плутають поняття. Щоб полегшити розуміння ситуації, нижче здачу житла фізичним особам будемо називати звичним словом “оренда”, хоча з юридичної сторони правильно – “найм”.

Орендодавець та орендар повинні підписати договір, щоб визначити всі умови. Існують типові зразки, в якому вказані найпоширеніші положення. Але в кожному конкретному випадку сторони можуть змінювати пункти, щоб домогтися найбільш комфортного співпраці. Тому умови і побажання потрібно обговорити ще до складання документа. Зразок типової угоди можна подивитися нижче.

Популярні новини зараз

"Одружився": сяючий Кіркоров вивів у світ юну красуню, Пугачову забуто назавжди

Поповнення в родині "Холостячки" Мішиної та Еллерта, перші кадри малюка вже в Мережі: "Синочок..."

Незаміжню дочку Сумської обхопив за сідниці відомий росіянин, фото облетіло мережу: "відмінна пара"

Вагітна від "Холостяка" Михайлюка модель вперше показала весільну сукню: "Не нервуйте"

Рання весна скасовується, українців приголомшили прогнозом погоди і попередили про небезпеку: "1 і 2 березня..."

Показати ще

Як здати і зняти квартиру

Людям, які хочуть орендувати квартиру, доведеться спочатку її знайти. Для цього важливо визначитися з вимогами до майбутнього житла: зручне розташування, інфраструктура, доступ до транспорту, кількість кімнат, якість ремонту, наявність меблів, побутової техніки, інтернету і т.д. Останнім часом велику роль відіграють комунальні послуги, тому варто заздалегідь вибрати, чи потрібен в квартирі бойлер, газова колонка та інші засоби економії. Адже зазвичай квитанції оплачують саме мешканці.

Вибравши умови і приблизну вартість, можна скористатися послугами ріелторських компаній, агентів з нерухомості або зайнятися пошуками самостійно. Власник житла теж може звернутися до фахівців або зв’язатися з квартирантами особисто. Зараз існує багато способів для пошуку квартири (приватного будинку) або мешканців без посередників: оголошення в газетах або на вулицях, групи в соціальних мережах, спеціальні сервіси.

Буває, що ріелтори самі відповідають на оголошення і пропонують орендодавцям безкоштовно знайти мешканців. Як правило, господареві такі послуги нічого не варті, але економлять особистий час. А ось квартирантам доводиться платити комісію.

Добросовісний орендодавець докладно описує умови, на яких збирається здавати квартиру. Багато заздалегідь вказують максимальну кількість мешканців, вимоги до дітей, домашніх тварин, чистоті, терміни оренди і оплати, а також інші необхідні деталі, публікують фото кожної кімнати. Претендентам варто особисто обговорити з господарем нюанси, які він забув вказати. Наприклад, мешканці можуть запропонувати зробити ремонт в обмін на зниження ціни.

Рекомендується звертати увагу на характер власника до підписання паперів. Це допоможе в майбутньому уникнути скандалів з його боку.

Ризики при роботі з ріелтором

Найбільше ризикують потрапити на недобросовісних агентів саме наймачі. Взявши свій відсоток, ріелтори можуть просто дати список доступних квартир. По суті, те ж саме отримують користувачі онлайн-сервісів і соціальних мереж. Тільки безкоштовно.

Згідно із законодавством, послуги ріелтора для укладення договору взагалі не потрібні. Досить згоди власника та квартиронаймача. При цьому агенти пускаються на різні хитрощі, щоб отримати більше грошей. Наприклад, беруться знайти житло за однією ціною, а потім умовляють зняти дорожче. Буває і так, що “фахівці” просто знаходять оголошення про здачу квартири у відкритому доступі і просто зводять учасників угоди, пропонуючи стандартний договір, зразок якого можна без зусиль знайти в мережі. У той же час, вони не дають мешканцям ніяких гарантій – все вирішує власник.

Господар житла може бути і зовсім не в курсі угоди. Відомі випадки, коли аферисти добували ключі від квартири, “здавали” її на кілька місяців вперед довірливим мешканцям, а потім зникали з грошима. Справжні ж власники не отримували ні копійки. Більш того, виявляли в своїй квартирі незнайомих людей. Жертв може бути відразу декілька, якщо шахраї пожвавішали і в один час здали нерухомість двом і більш клієнтам. Поки одні перевозили речі – інші підписували “липовий” договір.

Втім, законні власники квартир можуть і самі “розводити” людей у ​​співпраці з ріелторами. Ось одна з поширених схем: господар знаходить причину, щоб виселити орендаря вже через місяць. А на їх місце беруть нових мешканців. Від кожної угоди агенти отримують свій відсоток, яким діляться з партнером.

Укладення договору, документи

Коли всі умови найму узгоджені, квартирантам слід вивчити документи господаря. Важливо переконатися, що він є законним власником квартири. А всі інші власники і офіційний чоловік (дружина) не проти здачі майна в оренду. Це не обов’язково, але для перестраховки рекомендується подивитися на документи, що підтверджують майнові права: договір купівлі-продажу, дарчу, свідоцтво про спадщину або судове рішення. Щоб остаточно переконатися, наймачам краще уважно звірити ПІБ з паспортними даними власника.

Згідно із законом підписати договір може офіційний представник – для цього йому знадобиться довіреність, завірена у нотаріуса. Всі інші люди не мають такого права, включаючи родичів, друзів, колег і знайомих власників.

Стаття 811 Цивільного кодексу зобов’язує громадян складати тільки письмовий договір, але не обов’язково українською мовою. Такий документ буде мати юридичну силу, навіть якщо його не запевнить нотаріус. Але є часові обмеження. Якщо сторони домовляються співпрацювати більше трьох років – послуги нотаріуса необхідні. В такому випадку квартиранти мають можливість самостійно перездавати нерухомість іншим особам після узгодження з господарем.

Закон дозволяє взяти типовий зразок договору і відредагувати його, згідно персональним умов. Але обов’язково повинні бути вказані:

  • паспортні дані учасників угоди;
  • предмет договору;
  • вартість, термін оренди, валюта для оплати;
  • заставна сума і умови повернення;
  • характеристики житла (адреса, площа, кількість кімнат);
  • умови для розірвання;
  • зобов’язання, права і сфера відповідальності сторін;
  • всі інші домовленості.

Документ скріплюється підписами обох сторін. Складається окремий акт про здавання і прийняття ключів. Законним терміном оренди (найму) вважається п’ять років, якщо учасники угоди не вказали інший період. Він може закінчитися раніше, якщо нерухомість потрапила під арешт або стала предметом судового процесу. Наприклад, квартиру опечатали, як місце злочину. Заздалегідь можна обговорити дату, коли можливий перегляд терміну. У разі, коли мешканців не виселили після обумовленої дати – оренда автоматично продовжується.

Права і обов’язки сторін

Цивільний кодекс України зобов’язує дотримуватися права і обов’язки, прописані в договорі. Тому їх потрібно детально вказати для обох сторін. Варто відзначити, що уніфікованих вимог в законодавстві немає. Однак можна виділити пункти, які стануть в нагоді всім учасникам договору оренди.

Так власника можна зобов’язати раз в декілька місяців перевіряти стан квартири. Якщо в договорі не прописано зворотне, саме він повинен своєчасно подбати про ремонт в разі несправностей. На противагу – надати йому право підвищувати орендну плату в домовлений період.

Як правило, у мешканців обов’язків набагато більше. Часто господарі вимагають оплачувати проживання без затримок, стежити за чистотою і збереженням майна власника квартири (меблів, техніки і т.д.). Не можна забувати про те, що всі мешканці зобов’язані дотримуватися правил поводження з вогнем, газом і електричними приладами. А після закінчення терміну оренди – повернути майно власникові в цілості й схоронності. У потім вчасно звільнити приміщення.

Вартість оформлення договору оренди (найму)

Без послуг ріелтора або іншого посередника здати житло в оренду на короткий термін в 2019 році можна відносно недорого. Бланк договору легко знайти в інтернеті. Але коли сторони вирішили співпрацювати більше трьох років – закон вимагає нотаріального підтвердження. Вартість послуг нотаріуса залежить політики контори. В середньому, беруть близько 400 гривень.

Коли все готово, орендодавець повинен заплатити державне мито, пенсійний збір в 1% від вартості проживання, вказаною в договорі. А також 1,5% в якості військового збору. Потрібно враховувати, що частка береться за кожен місяць. Тому при довгостроковій оренді потрібно взяти суму, помножити її на кількість місяців і відняти 2,5% на податки.

Теоретично, спритний власник може прописати в договорі маленьку суму, усно домовитися з мешканцями про інший і платити державі менше. Але тоді він виявиться в заручниках у квартирантів. Адже останні завжди можуть подати в суд і змусити відповідача платити тільки гроші, передбачені документом. Варто відзначити, що нотаріус навряд чи стане завіряти договір з заниженою сумою.

Відразу після укладання угоди орендодавець зобов’язаний за кожний місяць платити податок на доходи фізичних осіб в розмірі 18%. А також військовий збір в 1,5%. Тобто, з кожного щомісячного платежу доведеться віддавати державі 19,5%. Однак власник нерухомості може зареєструватися підприємцем другої групи і отримати єдиний податок за спрощеною системою – 744,60 гривні. До нього додається соціальний внесок в розмірі 819 гривень на місяць. Разом вийде 1,563,6 гривні в місяць. Це куди більше, ніж середній податок орендодавця-фізособи.

Розірвання договору оренди квартири

Орендар має право в односторонньому порядку розірвати договір. При цьому зобов’язаний повідомити про це власнику квартири або іншого житла за три місяці до процедури. У договорі можна заздалегідь передбачити більш зручний термін. За несанкціонований виїзд орендодавець може подати в суд. Там йому доведеться довести, що за три місяці не зміг знайти нових мешканців на тих же умовах. Якщо це вийде – орендарів зобов’яжуть компенсувати вартість квартплати за той же період. Навіть якщо вони жили в іншому місці.

Орендодавець може заздалегідь розірвати договір тільки в судовому порядку. Законним приводом для цього вважається прострочення оплати мінімум на два місяці. Якщо оренда оформлена на тривалий термін – то більше шести місяців.

Крім того, господар може вимагати через суд звільнити квартиру, якщо потребує її для проживання або розміщення родичів. ЦКУ зобов’язує його письмово попередити орендарів не пізніше, ніж за два місяці до виселення. Втім, справа не дійде до суду, якщо вирішити питання полюбовно і переконати мешканців покинути квартиру по своїй волі.

Штрафи за несплату податків за оренду квартири

Багато власники квартир вирішують здавати їх в оренду неофіційно. Ясна річ, що без нотаріального оформлення та особистого звернення до податкової влада не дізнаються про угоді. Але квартиранти, ріелтор, сусіди або знайомі можуть проговоритися податковим інспекторам про нелегальних доходах. Співробітникам фіскальної служби ще доведеться довести факт надання таких послуг. Але в разі їх успіху – господаря житло чекає ряд санкцій.

Перш за все, громадянину випишуть адміністративний штраф, який варіюється від 51 до 136 гривень. Дізнавшись суму квартплати, інспектори підрахують кількість несплачених податків і змусять повернути борг державі. Якщо сума накопичиться значна, власнику випишуть штраф від 17 до 34 тисяч гривень.

Прописка орендарів в орендованій квартирі

Офіційний і завірений нотаріусом договір дає мешканцям право зареєструвати своє місце проживання в квартирі. А також всіх своїх неповнолітніх дітей. При цьому бажання власника ролі не грає.

Втім, є один нюанс, якщо власник не бажає, щоб орендарі прописалися в квартирі. Йому досить заборонити мешканцям реєстрацію в договорі оренди. Підписуючи такий документ, громадяни позбавляються законного права на прописку без відома власника.

Оренда квартири без договору

Згідно зі статистикою, Україна може похвалитися рекордною кількістю орендарів, які вважають за краще здавати квартири неофіційно (до 90%). Вони усно домовляються з мешканцями і не укладають договір. В такому випадку господар квартири традиційно бере гроші за “перший і останній місяць”. Тобто, оплату першого місяця авансом і заставну суму. Так люди перестраховуються від псування майна, крадіжок, несподіваного з’їзду або інших проблем з боку квартирантів.

Житлові відносини без укладення договору мають плюси і мінуси для обох сторін. Так власник квартири може не побоюватися прописки або судових домагань з боку мешканців. Останні просто не мають юридичних прав знаходитися в приміщенні. Квартирантів легко виселити за допомогою поліцейських і просто змінити замки. Адже актів стосовно ключів теж ніхто не укладає.

У той же час, власник не зможе вимагати компенсацію за шкоду, який перевищує розмір застави. Влаштувавши розгром в квартирі, мешканці можуть просто з’їхати і сховатися. Правда, завбачливі орендодавці збирають паспортні дані квартирантів – якраз на такий випадок.