Коли людина нарешті отримує від життя шанс придбати довгоочікувану квартиру, та ще в Києві, то стикається з вибором не якості, а безпеки вкладених грошей. Замість того, щоб підбирати собі район, квадратуру, вид із вікна, інфраструктуру, інвестор вибирає забудовника, який викликав би довіру і не обдурив
У світі ілюзій та обману дуже важко зробити правильний вибір. Часто довірливі люди потрапляють на шахраїв, недобросовісних забудовників навіть аферистів які торгують квартирами, яких не існує, пропонуючи земний рай та багато вигод після завершення будівництва. Красивий комплекс серед природи з фонтанами, кафешками, школами, садками, клумбами, автопарками за низьку ціну на стадії будівництва дуже приваблюють покупця та переносять у світ, де нарешті мрія стає дійсністю. Насправді ж громадські організації, журналісти, кияни виявляють нові самобуди, захищаючи ліси та дерева в зелених зонах від вирубки, зносять будівельні паркани, подають в суди на «варварські» сумнівні будівельні компанії. Судячи з численних публікацій у ЗМІ, забудовники трапляються нахабні, аморальні, з дуже агресивними поглядами на людей довкола.
Як визначався новий перелік проблемних новобудов Києва
Саме тому до початку весни журналісти та громадські організації визначили 5-ку найгірших забудовників Києва, склавши список багатоквартирних будинків Києва, що будуються з порушенням норм законодавства. Рейтинг «чорного списку» недобросовісних забудовників був складений на підставі офіційних даних електронного ресурсу містобудівного кадастру, а також інформації, зібраної на форумах із нерухомості, коментарів-скарг інвесторів, новинних репортажів у вітчизняних медіа, резонансних акцій протестів людей, які виступають проти ущільнення мікрорайонів за рахунок знищення зелених зон, офіційних висновків КМДА і низки інших другорядних показників.
У ТОП-5 увійшли будівельні компанії, які викривалися у невідповідності декларованих проектних рішень реальному будівництву, нецільовому призначенні споруджених об’єктів (наприклад, за документами повинен зводитися невеликий торговий центр, а насправді ведеться будівництво житлового багатоквартирного будинку) і прав забудовника на землю. Особлива увага приділялася тим забудовникам, які займалися вирубкою парків, скверів, історично цінних дерев шляхом підробки підписів місцевих жителів на дозвільних листах і попадалися на фальсифікації іншої дозвільної документації та норм будівництва.
Чим актуальний рейтинг сумнівних будівництв
На сьогодні в столиці налічується близько 900 тис. кв. м житла, яке не рекомендується купувати через підозрілі схеми і багато інших причин. І, за словами експертів, кількість таких об’єктів із різних причин продовжує зростати. Тільки за останні три місяці список поповнився шістьма житловими комплексами загальною площею 71 тис. кв. м.
Спочатку вивчалося фахівцями більше забудов, але до кінця 2017 року низка об’єктів залишили список проблемних будівництв.
Так, наприклад, був переглянутий статус житлового будинку за адресою проспект Правди, 80-82, хоча раніше об’єкт вважався владою самобудом. Замовником значиться ТОВ «АлексБуд», генеральний підрядник — ТОВ «Науково-реставраційна виробнича фірма «Реставрація». В оновленому реєстрі будівництво визнано законним і таким, що відповідає проектним рішенням. За офіційними даними, будується житловий будинок з вбудованими приміщеннями та автопаркінгом.
Раніше проблемна новобудова, ЖК «Рів’єра» за адресою вул. Малоземельная, 75-Д і 75-Р, також була переведена в розряд законних. На жаль, на цьому список будівельних компаній, що виправили недоробки, закінчився.
Перелік забудовників-порушників у 2017 році поповнили нові проблемні новобудови. Але і вони діляться на кілька видів. Забудови з проблемними документами, невдалим проектування, з браком фінансування. Але є й такі, які пішли шляхом шахрайства, бандитизму і беззаконня щодо громадських організацій (захисників зелених зон, екологів і супротивників будівельного варварства), поліції, судів та пересічним мешканцям. Отже, про кожний об’єкт, який потрапив у ТОП-5 – детальніше.
У цю п’ятірку увійшли найскандальніші та ненадійні забудовники, які немов мережі для золотих рибок розкидали свої комплекси по Києву, і забудови, які вже, мабуть, ризикують ніколи на завершитися, що розтяглися на роки в конфліктах з мешканцями і численних судових розглядах.
Отже, звання найбільш скандальних забудовників і забудов отримали:
- – Будівельна імперія Анатолія Войцеховського.
- – Будівельна група «DIM» Олександра і Андрія Насіковських.
- – ЖК «Ярославів град».
- – ЖК «Берген».
- – ЖК «Преміаль».
1 місце: Будівельна імперія Анатолій Войцеховського
Анатолій de facto є керівником безлічі компаній, серед яких група компаній «Укогруп», ТОВ «Укрінвестбуд», ТОВ «КК Сіті Груп», а також засновником компаній-забудовників декількох скандально відомих довгобудів. Один з них – комплекс на Харківському шосе, 19 та 19а (ЖК «Мега-Сіті»). 17 липня Печерський райсуд столиці заарештував Войцеховського на два місяці. Йому інкримінують ухилення від сплати податків на 12,5 млн грн, створення ОЗГ з метою самозахоплення землі та привласнення коштів інвесторів у 2004-2016 роках Пізніше в ГПУ повідомили про арешт об’єктів і майна Войцеховського на 200 млн грн. 18 червня його перевели до Лук’янівського СІЗО. А після того, як його випустили під заставу 14 млн грн, він втік до РФ. Квартири на об’єктах скандального забудовника Анатолія Войцеховського, на рахунку якого понад 40 незаконних будівництв у Києві, продовжують продаватися, незважаючи на призупинення та арешти земельних ділянок. Офіси продажів продовжують працювати, а по всьому місту красується реклама житлових комплексів. Якщо в афері «Еліта-Центр» постраждали 1759 людей, то в історії будівництв Войцеховського — десятки тисяч. Про це говорить голова земельної комісії Київради Олександр Міщенко. Тільки на старій Дарниці є дві будови Войцеховського — більш ніж 2,5 тис. людей живуть в недобудованих будинках з перебоями з електрикою і водопостачанням. По Києву у нього десятки таких об’єктів, а це значить, що жертв цієї афери в десятки разів більше. «Еліта-Центр» — десята частина того, що зараз відбувається в Києві. Будинки будуються без дозвільних документів на самозахопленій землі. Нерідко люди купують квартири на восьмому поверсі триповерхового торгового центру. Всього у Войцеховського — 43 незаконних недобудови за період 2009-2014 рр. Купивши квартиру в одному з будинків забудовника, у якого не було документів на початок робіт, оформити право власності на неї буде неможливо.
Ошукані інвестори створюють громадські організації для захисту своїх прав. Як розповіла жертва одного з будівництв Войцеховського, ЖК «Приозерний», Валентина Гуріна, мали був ввести в експлуатацію ще в 2007 р., однак цього не сталося досі. За її словами, будівництво повністю зупинилося в 2012-му. Відтоді ошукані інвестори шукають порятунку в провладних коридорах. «Ми домоглися того, що рік тому екс-прем’єр Арсеній Яценюк доручив створити відомчу комісію, щоб добудувати наш будинок. Але чиновники з Мінрегіону та КМДА на це рішення наплювали, так нічого і не змінилося», — каже Гуріна. Ще однією жертвою афери Войцеховського став Дмитро Бабак, який іще в 2013 р. придбав квартиру на 14-му поверсі в ЖК «Синьоозерний». «Я вирішив придбати квартиру, коли з’явилися фундамент і кілька поверхів. Тоді мені обіцяли, що до березня 2015 р. я зможу заселитися в цей будинок. Але досі побудовано лише 9 з 24 поверхів, а будівництво фактично зупинилося».
Найцікавіше, що страждають від квартирних афер навіть дуже впливові люди. Так, друг одного з відомих українських акторів на умовах анонімності розповів, що його квартиру в споруджуваному будинку через чотири місяці після угоди взагалі продали ще одній людині. «Разом зі мною документи на ті ж квадратні метри видали ще одній людині. Буду намагатися домовитися з забудовником по-хорошому. Якщо не повернуть гроші, переведу справу в публічну площину».
Така схема, як продаж квадратних метрів кільком людям, дуже поширена нині практика. Схема полягає в тому, що продають не квартиру, а майнові права на неї. Таку схему використовують 80% забудовників у Києві, але чи постраждають інвестори, залежить від їхньої порядності — чи поміняють цей документ на право власності. Але незважаючи на те, що розкрито всі проблеми з будівництвом Войцеховського, квартири в об’єктах Войцеховського все одно безконтрольно продаються дотепер.
Люди продовжують ставати в чергу на купівлю квартир і навіть кваплять правоохоронців: «Коли ви закінчите слідчі дії, нам потрібно купувати квартири». У ЖК «Синьоозерний» придбати квадратний метр можна за 10 тис. грн. А добудувати його обіцяли до кінця 2017 року, але віз, як то кажуть, і нині там. Схожа історія і з іншими його будівництвами.
2 місце: Будівельна група DIM Олександра і Андрія Насіковських
ТОВ «Будінвест КМ», ЖК «Автограф», ТОВ «ДИСБУД», ЖК «Park Lake City» – це все фірми з ознаками фіктивності та назви, за якими стоять брати Олександр і Андрій Насіковський і їхня компанія «DIM». Зміст афери дуже простий: якщо твоя репутація на нулі, то придумай фірму-прокладку, про яку нічого не відомо, «купи» чиновників, забери землю і будуй ЖК.
Одна зі скандальних забудов братів Насіковських – розпіарений ЖК «Автограф», який забудовник «вигнав» прямо на території парку, де безцеремонно було вирізано близько 580 дерев у парковій зоні. Причому ЖК «Автограф» обріс скандалами не тільки під час забудови, коли невідомі особи бандитської зовнішності масово вирубували ліс, але і під час здачі квартир. На всіх форумах і сайтах, одноголосно мешканці, які купили недешеві «квадрати» в цьому будинку, обурювалися якістю квартир, шумоізоляцією та іншими «принадами» новобудови.
Також група DIM встигла «засвітитися» при спробі захоплення землі для будівництва висотки на Алішера Навої (парк «Радунка») і на Вишгородській (історичний парк «Крістерова гірка»), де забудовник зайшов, як «Будінвест КМ». Та ж сама ситуація і схема: сумнівна фірма-«пустушка», тітушки, масова вирубка дерев і знищення цілого парку, що налічує як мінімум кілька століть.
Зараз скандал навколо Крістерової гірки тільки набирає обертів. Представники місцевої громади налаштовані добитися заборони на будівництво за рахунок знищення чергової зеленої зони у Києві в історичній місцевості. Ситуація з новим ЖК на Вишгородській перейшла в підвішаний стан, і навряд чи проект зацікавить покупців квартир в новобудові. Та й не факт, що ЖК взагалі добудується – не секрет, що банки практично припинили кредитування бізнесу (або видають позики під драконівські відсотки). Попит на квартири на первинному ринку теж не особливо високий. Наприклад, квартири в ЖК «Автограф» досі не розпродані. Де візьмуть гроші брати Насіковські на нові проекти, загадка непроста. Навряд чи за рахунок оборотних коштів групи DIM вдасться довести всі проекти до завершення. У випадку з цим скандальним забудовником вже проглядається «метод Войцеховського» – взяти якомога більше земельних ділянок під будівництво, розгорнути активну рекламну кампанію з продажу квартир у зведених будинках, щоб витрачати гроші великої кількості інвесторів на завершення будівництва тих будинків, які повинні бути побудовані в першу чергу. А власники житла в інших будинках – нехай почекають. Але чи дочекаються – дуже сумнівно.
До речі, крім всіх гучних історій, в які Насіковські вляпалися в Києві, сьогодні в селі Підгірці Київської області на тлі численних скандалів триває досить спірне будівництво нового житлового комплексу одіозного комерсанта – ЖК «Park Lake City». На сайті забудовника майбутнім мешканцям новобудови обіцяють «відпочинок кожен день: рибалка, пляж на березі озера, ландшафтний парк, фруктовий сад і інші курортні принади ваблять недбайливих інвесторів. Однак Park Lake City фактично будується посередині болота на нестійких торфовищах. Набагато серйознішим є існування в самому селі Підгірці полігону твердих відходів №5, якому вже більше 30 років. За цей час сотні тисяч тонн побутового сміття зі столиці привели в жалюгідний стан довкілля, спровокував фактично екологічну катастрофу, про яку вже багато років пишу українські та зарубіжні ЗМІ. Техногенна ситуація може загостритися в будь-яку хвилину. Крім того, жителі Підгірців скаржаться на непридатність місцевої питної води, перевищення хлоридів у ґрунті (у 800 разів більше норми), численні онкологічні захворювання (на 500 жителів – 2-3 заяви на місяць). Залишається тільки здогадуватися, на що може перетворитися «райське життя» інвесторів нового проекту Насіковських.
Додає ризикованості покупки житла в цьому ЖК ще й загроза припинення будівництва нової висотки. Так, на очевидну неможливість зведення багатоповерхових житлових будинків в цьому районі вже звернула увагу і Держбудінспекція, яка своїм рішенням зупиняла будівництво Park Lake City. Діяльність Насіковських також потрапила під приціл антикорупційних та інших правоохоронних органів.
Тим не менш на сайті проекту немає інформації про заборону будівництва нового ЖК, а квартири в ще не побудованому будинку продаються наївним покупцям. У цьому знову проявилася суть роботи братів Насіковських на «первинці» – непрозоре отримання дозвільної документації, красива реклама і піар житла у ще не збудованих будинках, знищення природи, невиконання взятих на себе зобов’язань перед місцевими громадами.
Про проект Насіковських Park Lake City жителі столичного регіону подейкують, як про другий «Еліта-Центр» – навряд чи проект доведуть до кінця з урахуванням безлічі факторів. Тому вкладення коштів у купівлю квартир у цьому комплексі не те що невигідне, а гроші, викинуті на вітер.
Найстрашніше те, що 27 червня 2017 р. Рада директорів Конфедерації будівельників України (КБУ) незрозуміло за якими критеріями одностайно прийняла рішення про включення в свій склад девелоперсько-будівельної компанії «DIM». Крім того, до складу Ради КСУ були обрані громадянин Росії, керуючий партнер компанії «DIM» Олександр Насіковський і офіційний представник «DIM» Андрій Насіковський. Залишається тільки здогадуватися, чому скандальні підприємці «зацікавили» КБУ.
3 місце: ЖК «Ярославів град»
ЖК квартального формату «Ярославів град» зводиться в центральній частині столиці – по вул. Бульварно-Кудрявська, 15 А, на місці знаменитого (але вже втраченого для Києва через руйнування) Сінного ринку.
Судячи з проекту, серед історичної забудови невеликої поверховості виросте величезний комплекс з 14-ти секцій від 6 до 22 поверхів. На сайті ЖК його місце розташування подається, як одна з головних переваг. Але для нинішніх жителів району це справжній головний біль. Місцеві жителі та активісти впевнені, що будинки, які прилягають впритул до висоток, будуть позбавлені нормальної інсоляції, й без того перевантажені транспортні артерії будуть заблоковані збільшенням транспортного потоку, а вигляд історичної частини столиці зазнає кардинальних змін в гірший бік. Сам факт висотного будівництва в історичній частині Києва, де максимально допустима висота – 9 поверхів, викликає масу питань і примножує в рази шанси Києва з ганьбою вибути зі списку світових столиць з об’єктами Всесвітньої спадщини ЮНЕСКО.
Однак на сайті ЖК у розділі «Документи» покупців запевняють, що вся документація в порядку: є дозвіл на виконання будівельних робіт, ліцензія Державної архітектурно-будівельної інспекції України, інформаційні довідки з Державного реєстру прав на нерухоме майно.
Але водночас противники будівництва впевнені, що всі дозволи – нібито результат корупції, і ставлять під сумнів їхню законність. Громадськості вдалося привернути увагу контрольних органів до резонансної будівництві. У квітні 2017 р. ДАБІ проінспектувала будівництво, за результатами чого був складений акт перевірки, протоколи про правопорушення та приписи про зупинення будівельних робіт до їхнього усунення. Проти будівництва в її нинішньому вигляді виступають і низка депутатів Київради нинішнього скликання. Свою думку про те, що будівництво неправомірне, висловлювали навіть прем’єр-міністр України Володимир Гройсман, мер Києва Віталій Кличко і безліч нардепів. Однак все це не заважає забудовнику продовжувати своє скандальне будівництво.
До речі, сам забудовник ніде не вказаний, за документами замовником будівництва є якась структура ТОВ «Емпоріум Пропертіз» – компанія, яка, за повідомленнями ЗМІ і контрольних органів, могла створюватися саме під цей проект. За неофіційними даними, за скандальною забудовою нібито стоять колишні силовики, однак документально довести це поки неможливо. Активісти продовжують свою боротьбу проти монстра-новобудови, а ЖК тимчасом продовжує «рости».
4 місце: ЖК «Берген»
Черговий Welcome Home від компанії «Фундамент», що зводиться в Голосіївському районі Києва по вул. Полковника Потєхіна, 9, недавно викликав нову хвилю протестів. ЖК «Бреген» – саме так називається новобудова – згідно з проектом, повинен являти собою комплекс із 13 секцій по 27 поверхів. Право постійного користування ділянкою 4,61 га, на якій заплановано будівництво, належить СБУ, вона ж є і замовником будівництва. Незважаючи на те, що цільове призначення ділянки – обслуговування та експлуатація будівель і споруд військової частини Е 6642, відповідно до Містобудівного кадастру Києва, будівництво цілком законне.
Однак активістів громадської організації «Вартові Голосієва» турбує не стільки факт нецільового використання землі, скільки загроза для Голосіївського лісу. Примітно, що ще в минулому році разом з активістами проти забудови виступали і місцеві жителі, а буквально нещодавно перші ледь не побилися з другими. Активісти спробували заблокувати дорогу на будівництво, проти них виступили місцеві жителі, які кулуарно встигли укласти так званий «меморандум» із забудовником, за умовами якого будівництво не зачепить парк і гаражі. Плюс до цього забудовник пообіцяв довірливим людям оновити застарілі комунікації мікрорайону.
Тим не менш у серпні 2017 р. «Вартові Голосієва» заблокували ділянку, техніку вдалося провезти тільки після втручання поліції, яка організувала «живий коридор». У кінці серпня з’явилася інформація про те, що ДАБІ анулювала дозвіл на будівництво ЖК. Але, швидше за все, протистояння за Голосіївський парк продовжиться.
5 місце: ЖК «Преміаль»
На розі Дарницького бульвару та вул. Андрія Малишка заплановано будівництво 25-поверхового ЖК «Преміаль». Це другий проект від Інвестиційно-будівельної компанії «КДС Інвест». Перший об’єкт компанії – ЖК «Будинок на Будівельників» – частково введений в експлуатацію, закінчується будівництво останньої черги. ЖК «Преміаль» поки лише на стадії проекту, але вже встиг викликати невдоволення столичної громадськості: жителі розташованої по сусідству з ділянкою дев’ятиповерхівки не хочуть, щоб вид з їхніх квартир на бульвар змінився похмурим спогляданням стін житлового будинку на 16-ть поверхів вище. До того ж комплекс збираються зводити в зеленій смузі, яка відділяє чинні будівлі від проїжджої частини.
22 серпня забудовник зробив спробу силою провести до ділянки техніку, щоб встановити паркан, але місцеві мешканці стали на захист скверу і перекрили дорогу. Активісти стверджують, що контрольну картку на будівництво ЖК «Преміаль» Департамент благоустрою та збереження природного середовища КМДА нібито видав забудовнику «заднім числом».
3м2 перевірив ділянку під забудову по Кадастровій карті. Виявилося, що у Державному реєстрі прав ділянку площею 0.4513 га було зареєстровано в жовтні 2015 р., її призначення – будівництво та обслуговування багатоквартирного житлового будинку.
На сайті забудовника дозвільних документів на будівництво поки немає, немає і додаткової інформації щодо проекту. Ймовірно, протистояння з місцевими жителями триватиме, поки забудовник не зможе з ними домовитися або не припинить зведення свого нового помешкання.
Виходячи з гіркого досвіду ошуканих інвесторів і порад фахівців, читайте нижче інструкцію, як не стати жертвою будівельних аферистів:
Як радять експерти і правозахисники, щоб не стати жертвою будівельних аферистів, інвесторам в обов’язковому порядку необхідно звертати увагу на документи забудовників. Законність будівництва визначається трьома основними умовами: наявність у забудовника договору оренди землі, проекту та дозволу на будівництво. Якщо з документами все в порядку, наступним кроком є перевірка забудовника. Перед купівлею квартири необхідно поцікавитися, що вже побудував цей забудовник і яка в нього репутація? Однак навіть досвідчені ріелтори попереджають, що і наявність всіх документів із хорошою репутацією все ж таки не гарантує успішність ваших особистих інвестицій. Навіть якщо всі документи «чисті», покупець ніколи не дізнається, чи є у забудовника гроші на будівництво нового будинку.
Наразі лише кілька забудовників використовують свої кошти при зведенні будинків, більшість – будують за кошти інвесторів. Якщо квартири продаються, є фінансування – будинок будується. Якщо ні, то будівництво «заморожується» до кращих часів.
Продаючи квартири в споруджуваних будинках, забудовники переважно використовують три основних інструменти. Це – договір купівлі майнових прав, облігації, а також форвардні контракти. Всі вони законні, але жоден із них не дасть вам перевагу в суді, якщо забудовник виявиться недобросовісним.
Якщо у забудовника закінчилися гроші, але він в Україні, то власники майнових прав, згідно із законом, мають право створити будівельний кооператив, вимагати у забудовника передачу права на будівництво, а потім знайти інвестора або дофінансувати будівництво за свій рахунок. А от у випадку, якщо забудовник сховався за кордоном, шансів добудувати об’єкт немає практично ніяких. Для цього потрібні зміни в законодавстві, щоб дати судам право заочної передачі такого проблемного об’єкта інвесторам.
