Когда человек наконец-то получает от жизни шанс приобрести столь долгожданную квартиру, да еще в Киеве, то сталкивается с выбором не качества, а безопасности вложенных денег. Вместо того, чтобы подбирать себе район, квадратуру, вид из окна, инфраструктуру, инвестор выбирает застройщика, который бы вызывал доверие и не обманул
В мире иллюзий и обмана очень трудно сделать верный выбор. Зачастую доверчивые люди попадают на мошенников, недобросовестных застройщиков и даже аферистов, которые торгуют несуществующими квартирами, предлагая земной рай и множество выгод после завершения строительства. Красивый комплекс среди природы, с фонтанами, кафешками, школами, садиками, клумбами и автопарками за низкую цену на стадии строительства очень привлекают покупателя и уносят в мир, где наконец—то мечта становится явью. На самом же деле, общественные организации, журналисты и киевляне выявляют новые самострои, защищая леса и деревья в зеленых зонах от вырубки, сносят строительные заборы и подают в суды на «варварские» и сомнительные строительные компании. Судя по многочисленным публикациям в СМИ, застройщики попадаются наглые, аморальные, с весьма агрессивно настроенными взглядами на окружающих.
Как определялся новый перечень проблемных новостроев Киева
Именно поэтому к началу весны журналисты и общественные организации определили 5-ку худших застройщиков Киева, составив список многоквартирных домов Киева, строящихся с нарушением норм законодательства. Рейтинг «черного списка» недобросовестных застройщиков был составлен на основании официальных данных электронного ресурса градостроительного кадастра, а также информации, собранной на форумах по недвижимости, комментариях-жалобах инвесторов, новостных репортажах в отечественных медиа, резонансных акций протестов людей, выступающих против уплотнения микрорайонов за счет уничтожения зеленых зон, официальных заключений КГГА и ряда иных второстепенных показателей.
В ТОП-5 вошли строительные компании, которые уличались в несоответствии декларированным проектным решениям реальному строительству, нецелевому предназначению построенных объектов (например, по документам должен возводиться небольшой торговый центр, а в действительности ведется строительство жилого многоквартирного дома) и прав застройщика на землю. Особенное внимание уделялось тем застройщикам, которые занимались вырубкой парков, скверов, исторически ценных деревьев путем подделки подписей местных жителей на разрешительных письмах и попадались на фальсификации иной разрешительной документации и норм строительства.
Чем актуален рейтинг сомнительных строек
На сегодняшний день в столице насчитывается около 900 тыс. кв. м жилья, которое не рекомендуется приобретать в силу подозрительных схем и многим другим причинам. И, по словам экспертов, количество таких объектов по разным причинам продолжает расти. Только за последние три месяца список пополнился шестью жилыми комплексами общей площадью 71 тыс. кв. м.
Изначально специалистами изучалось больше застроек, но к концу 2017 года ряд объектов покинули список проблемного строительства.
Так, например, был пересмотрен статус жилого дома по адресу проспект Правды, 80-82, хотя ранее объект считался властями самостроем. Заказчиком числится ООО «АлексБуд», генеральный подрядчик — ООО «Научно-реставрационная производственная фирма «Реставрация». В обновленном реестре строительство признано законным и таким, которое отвечает проектным решениям. По официальным данным, строится жилой дом со встроенными помещениями и автопаркингом.
Ранее проблемная новостройка, ЖК «Ривьера» по адресу ул. Малоземельная, 75-Д и 75-Г, также была переведена в разряд законных. К сожалению, на этом список строительных компаний, исправивших недоработки, закончился.
Перечень застройщиков-нарушителей в 2017 году пополнили новые проблемные новостройки. Но и они делятся на несколько видов. Застройки с проблемными документами, неудачным проектирование, с недостатком финансирования. Но есть и такие, которые пошли путем мошенничества, бандитизма и беспредела по отношению к общественным организациям (защитникам зеленых зон, экологам и противникам строительного варварства), полиции, судам и рядовым жителям. Итак, о каждом объекте, попавшем в ТОП-5 — поподробнее.
В эту пятерку вошли самые скандальные и ненадежные застройщики, которые словно сети для золотых рыбок разбросали свои комплексы по Киеву, и застройки, которые уже по-видимому рискуют никогда на завершиться, завязнув на годы в конфликтах с жильцами и многочисленных судебных разбирательствах.
Итак, звание самых скандальных застройщиков и застроек получили:
- — Строительная империя Анатолия Войцеховского.
- — Строительная группа «DIM» Александра и Андрея Насиковских.
- — ЖК «Ярославов град».
- — ЖК «Берген».
- — ЖК «Премиаль».
1 место: Строительная империя Анатолия Войцеховского
Анатолий de facto является руководителем множества компаний, среди которых группа компаний «Укогруп», ООО «Укоинввестстрой», ООО «УК Сити Групп», а также учредителем компаний-застройщиков нескольких скандально известных долгостроев. Один из них – комплекс на Харьковском шоссе, 19 и 19а (ЖК «Мега-Сити»). 17 июля Печерский райсуд столицы арестовал Войцеховского на два месяца. Ему инкриминируют уклонение от уплаты налогов на 12,5 млн грн, создание ОПГ с целью самозахвата земли и присвоение средств инвесторов в 2004–2016 гг. Позже в ГПУ сообщили об аресте объектов и имущества Войцеховского на 200 млн грн. 18 июня его перевели в Лукьяновское СИЗО. А после того, как его выпустили под залог 14 млн грн, он сбежал в РФ. Квартиры на объектах сбежавшего из-под следствия скандального застройщика Анатолия Войцеховского, на счету которого более 40 незаконных строек в Киеве, продолжают продаваться, несмотря на их приостановку и аресты земельных участков. Офисы продаж продолжают работать, а по всему городу красуется реклама жилых комплексов. Если в афере «Элита-Центр» пострадали 1759 человек, то в истории строек Войцеховского — десятки тысяч. Об этом говорит глава земельной комиссии Киеврады Александр Мищенко. Только на старой Дарнице есть две стройки Войцеховского — более чем 2,5 тыс. человек живут в недостроенных домах с перебоями с электричеством и водоснабжением. По Киеву у него десятки таких объектов, а это значит, что жертв этой аферы в десятки раз больше. «Элита-Центр» — десятая часть того, что сейчас происходит в Киеве. Дома строятся без разрешительных документов на самозахваченной земле. Нередко люди покупают квартиры на восьмом этаже трехэтажного торгового центра. Всего у Войцеховского — 43 незаконных недостроя за период 2009–2014 гг. Купив в квартиру в одном из домов застройщика, у которого не было документов на начало работ, оформить право собственности на нее будет невозможно.
Обманутые инвесторы создают общественные организации для защиты своих прав. Как рассказала жертва одной из строек Войцеховского, ЖК «Приозерный», Валентина Гурина, комплекс должен был ввестись в эксплуатацию еще в 2007 г., однако этого не произошло до сих пор. По ее словам, стройка полностью остановилась в 2012-м. С тех пор обманутые инвесторы ищут спасения в провластных коридорах. «Мы добились того, что год назад экс-премьер Арсений Яценюк поручил создать ведомственную комиссию, чтобы достроить наш дом. Но чиновники из Минрегиона и КГГА на это решение наплевали, так ничего и не изменилось», — говорит Гурина. Еще одной жертвой аферы Войцеховского стал Дмитрий Бабак, который еще в 2013 г. приобрел квартиру на 14-м этаже в ЖК «Синеозерный». «Я принял решение купить квартиру, когда у этой стройки появились фундамент и несколько этажей. Тогда мне обещали, что к марту 2015 г. я смогу заселиться в этот дом. Но до сих пор построено только 9 из 24 этажей, а стройка фактически остановилась».
Самое интересное, что страдают от квартирных афер даже очень влиятельные люди. Так, друг одного из известных украинских актеров на условиях анонимности рассказал, что его квартиру в строящемся доме спустя четыре месяца после сделки и вовсе продали еще одному человеку. «Вместе со мной документы на те же квадратные метры выдали еще одному человеку. Буду пытаться договориться с застройщиком по-хорошему. Если не вернут деньги, переведу дело в публичную плоскость».
Такая схема, как продажа квадратных метров нескольким людям, очень распространенная сейчас практика. Схема заключается в том, что продают не квартиру, а имущественные права на нее. Такую схему используют 80% застройщиков в Киеве, но пострадают ли инвесторы, зависит от их порядочности — поменяют ли этот документ на право собственности. Но несмотря на то что вскрыты все проблемы со стройками Войцеховского, квартиры в объектах Войцеховского все равно бесконтрольно продаются до сих пор.
Люди продолжают выстраиваться в очередь на покупку квартир и даже поторапливают правоохранителей: «Когда вы закончите следственные действия, нам нужно покупать квартиры». В ЖК «Синеозерный», приобрести квадратный метр можно за 10 тыс. грн. А достроить его обещали до конца 2017 года, но воз, как говорится, и ныне там. Похожая история — и с другими его стройками.
2 место: Строительная группа DIM Александра и Андрея Насиковских
ООО «Будинвест КМ», ЖК «Автограф», ООО «ДИСБУД», ЖК «Park Lake City» — это все фирмы с признаками фиктивности и названия, за которыми стоят братья Александр и Андрей Насиковский и их компания «DIM». Смысл аферы очень прост: если твоя репутация на нуле, то придумай фирму-«прокладку», о которой ничего не известно, «купи» чиновников, забери землю и строй ЖК.
Одна из скандальных застроек братьев Насиковских это – распиаренный ЖК «Автограф», который застройщик «выгнал» прямо на территории парка, где бесцеремонно были вырезаны около 580 деревьев в парковой зоне. Причем ЖК «Автограф» оброс скандалами не только во время застройки, когда неизвестные личности бандитской наружности массово вырубали лес, но и во время сдачи квартир. На всех форумах и сайтах, единогласно жильцы, купившие недешевые «квадраты» в этом доме, возмущались качеством квартир, шумоизоляцией и прочими «преимуществами» новостроя.
Также группа DIM успела «засветиться» при попытке захвата земли для строительства высотки на Алишера Навои (парк «Радунка») и на Вышгородской (исторический парк «Кристеровая горка»), где застройщик зашел, как «Будинвест КМ». Та же самая ситуация и схема: сомнительная фирма-«пустышка», титушки, массовая вырубка деревьев и уничтожение целого парка, насчитывающего как минимум несколько веков.
Сейчас скандал вокруг Кристеровой горки только набирает обороты. Представители местной общины настроены добиться запрета на строительство за счет уничтожения очередной зеленой зоны в Киеве в исторической местности. Ситуация с новым ЖК на Вышгородской перешла в подвисшее состояние, и вряд ли проект заинтересует покупателей квартир в новострое. Да и не факт, что ЖК вообще достроится – не секрет, что банки сегодня практически прекратили кредитование бизнеса (либо выдают займы под драконовские проценты). Спрос на квартиры на «первичке» тоже не особо высокий. Например, квартиры в ЖК «Автографе» до сих пор не распроданы. Где возьмут деньги братья Насиковские на новые проекты, загадка непростая. Вряд ли за счет оборотных средств группы DIM удастся довести все проекты до завершения. В случае с этим скандальным застройщиком уже проглядывается «метод Войцеховского» — взять как можно больше земучастков под строительство, развернуть активную рекламную кампанию по продаже квартир в не возведенных домах, чтобы тратить деньги большого количества инвесторов на завершение строительства тех домов, которые должны быть построены в первую очередь. А владельцы жилья в других домах – пусть подождут. Но дождутся ли – очень сомнительно.
Кстати, помимо всех нашумевших историй, в которые Насиковские вляпались в Киеве, сегодня в селе Подгорцы Киевской области на фоне многочисленных скандалов продолжается довольно спорное строительство нового жилкомплекса одиозного коммерсанта — ЖК «Park Lake City». На сайте застройщика будущим жителям новостроя обещают «отдых каждый» день: рыбалка, пляж на берегу озера, ландшафтный парк, фруктовый сад и другие курортные прелести манят нерадивых инвесторов. Однако Park Lake City фактически строится посередине болота на неустойчивых торфяниках. Гораздо более серьезным является существование в самом селе Подгорцы полигона твердых отходов №5, которому уже больше 30 лет. За это время сотни тысяч тонн бытового мусора из столицы привели в удручающее состояние окружающую среду, спровоцировал фактически экологическую катастрофу, о которой уже многие годы пишу украинские и зарубежные СМИ. Техногенная ситуация может обостриться в любую минуту. Кроме того, жители Подгорцев жалуются на непригодность местной питьевой води, превышение хлоридов в грунте (в 800 раз больше нормы), многочисленные онкологические заболевания (на 500 жителей – 2-3 заявления в месяц). Остается только догадываться, в какой ад может превратиться «райская жизнь» инвесторов нового проекта Насиковских.
Добавляет рискованности покупки жилья в этом ЖК еще и угроза прекращения стройки новой высотки. Так, на очевидную невозможность возведения многоэтажных жилых домов в данном районе уже обратила внимание и Госстройинспекция, которая своим решением останавливала строительство Park Lake City. Деятельность Насиковских также попала под прицел антикоррупционных и других правоохранительных органов.
Тем не менее, на сайте проекта нет информации о запрете Госстройинспекцией строительства нового ЖК, а квартиры в еще не возведенном доме продаются наивным покупателям. В этом вновь проявилась суть работы братьев Насиковских на «первичке» — непрозрачное получение разрешительной документации, красивая реклама и пиар жилья в еще не построенных домах, уничтожение природы, невыполнение взятых на себя обязательств перед местными общинами.
О проекте Насиковских Park Lake City жители столичного региона поговаривают, как о второй «Элите-Центре» — вряд ли проект доведут до конца с учетом множества факторов. Поэтому вложение средств в покупку квартир в этом комплексе не то что невыгодно, а деньги, выброшенные на ветер.
Самое страшное то, что 27 июня 2017 г. Совет директоров Конфедерации строителей Украины (КСУ) непонятно по каким критериям единодушно принял решение о включении в свой состав девелоперско-строительную компанию «DIM». Кроме того, в состав Совета КСУ были избраны гражданин России, управляющий партнер компании «DIM» Александр Насиковский и официальный представитель «DIM» Андрей Насиковский. Остается только догадываться чем скандальные предприниматели «заинтересовали» КСУ.
3 место: ЖК «Ярославов град»
ЖК квартального формата «Ярославов град» возводится в центральной части столицы – по ул. Бульварно-Кудрявская, 15 А, на месте знаменитого (но уже утраченного для Киева из-за разрушения) Сенного рынка.
Судя по проекту, среди исторической застройки небольшой этажности вырастет огромный комплекс из 14-ти секций от 6 до 22 этажей. На сайте ЖК его месторасположение подается, как одно из главных преимуществ. Но для нынешних жителей района это настоящая головная боль. Местные жители и активисты уверены, что дома, которые прилегают вплотную к высоткам, будут лишены нормальной инсоляции, и без того перегруженные транспортные артерии будут блокированы увеличившимся транспортным потоком, а облик исторической части столицы подвергнется кардинальным изменениям в худшую сторону. Сам факт высотного строительства в исторической части Киева, где максимально допустимая высотность – 9 этажей, вызывает массу вопросов и умножает в разы шансы Киева с позором выбыть из списка мировых столиц с объектами Всемирного наследия ЮНЕСКО.
Однако на сайте ЖК в разделе «Документы» покупателей уверяют, что вся документация в порядке: есть разрешение на выполнение строительных работ, лицензия Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины, информационные справки из Государственного реестра прав на недвижимое имущество.
Но в то же время противники стройки уверены, что все разрешения – якобы результат коррупции, и ставят под сомнение их законность. Общественности удалось привлечь внимание проверяющих органов к резонансной стройке. В апреле 2017 г. ГАСИ проинспектировала строительство, по результатам чего был составлен акт проверки, протоколы о правонарушениях и предписания об остановке строительных работ до их устранения. Против стройки в ее нынешнем виде выступают и ряд депутатов Киевсовета нынешнего созыва. Свое мнение о том, что строительство неправомерно, высказывали даже премьер-министр Украины Владимир Гройсман, мэр Киева Виталий Кличко, и множество нардепов. Однако все это не мешает застройщику продолжать свое скандальное строительство.
К слову, сам застройщик нигде не указан, по документам заказчиком строительства является некая структура ООО «Эмпориум Пропертиз» – компания, которая, по сообщениям СМИ и проверяющих органов, могла создаваться именно под этот проект. По неофициальным данным, за скандальной застройкой якобы стоят бывшие силовики, однако документально доказать это пока невозможно. Активисты продолжают свою борьбу против монстра-новостроя, а ЖК тем временем продолжает «расти».
4 место: ЖК «Берген»
Очередной Welcome Home от компании «Фундамент», который возводится в Голосеевском районе Киева по ул. Полковника Потехина, 9, недавно вызвал новую волну протестов. ЖК «Бреген» – именно так называется новостройка – согласно проекту, должен представлять собой комплекс из 13 секций по 27 этажей. Право постоянного пользования участком 4,61 га, на котором запланировано строительство, принадлежит СБУ, она же является и заказчиком строительства. Несмотря на то, что целевое назначение участка – обслуживания и эксплуатация зданий и сооружений воинской части Е 6642, согласно Градостроительному кадастру Киева, стройка вполне законная.
Однако активистов общественной организации «Вартові Голосієва» тревожит не столько факт нецелевого использования земли, сколько угроза для Голосеевского леса. Примечательно, что еще в прошлом году вместе с активистами против застройки выступали и местные жители, а буквально недавно первые чуть не подрались со вторыми. Активисты попытались заблокировать дорогу на стройку, против них выступили местные жители, которые кулуарно успели заключить так называемый «меморандум» с застройщиком, по условиям которого строительство не затронет парк и гаражи. Плюс к этому застройщик пообещал доверчивым людям обновить устаревшие коммуникации микрорайона.
Тем не менее, в августе 2017 г. «Вартові Голосієва» заблокировали участок, технику удалось провести только после вмешательства полиции, которая организовала «живой коридор». В конце августа появилась информация о том, что ГАСИ аннулировала разрешение на строительство ЖК. Но, скорее всего, противостояние за Голосеевский парк продолжится.
5 место: ЖК «Премиаль»
На пересечении Дарницкого бульвара и ул. Андрея Малышко запланировано строительство 25-этажного ЖК «Премиаль». Это второй проект от Инвестиционно-строительной компании «КДС Инвест». Первый объект компании – ЖК «Дом на Строителей» – частично введен в эксплуатацию, заканчивается строительство последней очереди. ЖК «Премиаль» пока лишь на стадии проекта, но уже успел вызвать недовольство столичной общественности: жители расположенной по соседству с участком девятиэтажки не хотят, чтобы вид из их квартир на бульвар сменился мрачным созерцанием стен жилого дома на 16-ть этажей выше. К тому же, комплекс собираются возводить в зеленой полосе, которая отделяет существующие постройки от проезжей части.
22 августа застройщик предпринял попытку силой провести к участку технику, чтобы установить забор, но местные жители встали на защиту сквера и перекрыли дорогу. Активисты утверждают, что контрольную карточку на строительство ЖК «Премиаль» Департамент благоустройства и сохранения природной среды КГГА якобы выдал застройщику «задним числом».
3м2 проверил участок под застройку по Кадастровой карте. Оказалось, что в Государственном реестре прав участок площадью 0.4513 га был зарегистрирован в октябре 2015 г., его назначение – строительство и обслуживание многоквартирного жилого дома.
На сайте застройщика разрешительных документов на строительство пока нет, нет и дополнительной информации по проекту. Вероятно, противостояния с местными жителями будут продолжаться, пока застройщик не сумеет с ними договориться или не прекратит возведение своего новостроя.
Исходя с горького опыта обманутых инвесторов и советов специалистов, читайте ниже инструкцию, как не стать жертвой строительных аферистов:
Как советуют эксперты и правозащитники, чтобы не стать жертвой строительных аферистов, инвесторам в обязательном порядке необходимо обращать внимание на документы застройщиков. Законность стройки определяется тремя основными условиями: наличие у застройщика договора аренды земли, проекта и разрешения на строительство. Если с документами все в порядке, следующим шагом является проверка застройщика. Перед покупкой квартиры необходимо поинтересоваться, что уже построил этот застройщик и какая у него репутация? Однако даже опытные риелторы предупреждает, что и наличие всех документов с хорошей репутацией все-таки не гарантируют успешность ваших личных инвестиций. Даже если все документы «чистые», покупатель никогда не узнает, есть ли у застройщика деньги на строительство нового дома.
В настоящее время лишь несколько застройщиков используют свои средства при возведении домов, большинство — строят за средства инвесторов. Если квартиры продаются, есть финансирование – дом строится. Если нет, то стройка «замораживается» до лучших времен.
Продавая квартиры в строящихся домах, застройщики, в основном, используют три основных инструмента. Это – договор купли имущественных прав, облигации, а также форвардные контракты. Все они законные, но ни один из них не даст вам преимущество в суде, если застройщик окажется недобросовестным.
Если у застройщика закончились деньги, но он в Украине, то владельцы имущественных прав, согласно закону, имеют право создать строительный кооператив, потребовать у застройщика передачи права на строительство, а потом найти инвестора или дофинансировать строительство за свой счет. А вот в случае, если застройщик скрылся за границей, шансов достроить объект нет практически никаких. Для этого нужны изменения в законодательство, чтобы дать судам право заочной передачи такого проблемного объекта инвесторам.
