Як сплатити кредит на житло в умовах кризи, та як вирішити проблему іпотечного кредитування на державному рівні? Про це та інше розповів експерт у галузі врегулювання боргових конфліктів, Голова наглядової ради Міжбанківського аукціону «Гарантіка» Ігор Криничко.
– Що для українців іпотека – важкий тягар або вирішення проблеми?
Інша річ – умови іпотечного кредитування, які залежать від багатьох факторів. Насамперед – від загального стану економіки та відповідно можливості позичальників обслуговувати свої зобов’язання. Проте сама по собі іпотека є дуже ефективним та край потрібним українцям механізмом досягнення як суспільного, так й особистого економічного розвитку.
– У якому стані сьогодні знаходиться ринок іпотечного кредитування в Україні? Що вже зроблено? Чого бракує? У чому причини кризи в цій галузі?
– Сьогодні ринок іпотечного , як і будь-якого кредитування, в Україні знаходиться у занепаді. При цьому не можна сказати, що кредиторам бракує коштів. У кредитно-фінансової галузі накопичені значні ресурси, які зараз, на жаль, не працюють на економіку України. Кредитор має бути впевненим, що позика буде повернена, а позичальник зможе виконувати свої зобов’язання. Щоб цього досягти, кредитори вимушені мінімізувати свої іпотечні програми або багаторазово завищувати вартість коштів, враховуючи можливі ризики неповернення позики.
З іншого боку, заставодавець також має бути впевненим у захисті своїх прав. У іншому випадку не буде створено ринку позичальників, а пропозиції кредиторів залишаться без попита.
Саме тому задля розвитку кредитування, зокрема іпотечного, вкрай необхідно мати збалансований механізм захисту прав як кредитора, так й позичальника.
На сьогодні в Україні існують законодавчо закріплені норми врегулювання даних відносин. Проте обидві сторони не мають впевненості у справедливості та прозорості існуючих механізмів. Таку ситуацію спричиняє і недосконалість державної системи виконання судових рішень, і значне падіння вартості застав, і негнучкий підхід кредитора у відносинах з позичальником, і відсутність об’єктивного та активного механізму реалізації заставного майна, і багато іншого.
Держава робить певні кроки в напрямку оздоровлення цієї галузі. Вводиться механізм приватного виконавця, ведуться перемовини щодо зняття монополії з єдиної державної торговельної площадки реалізації арештованого майна, перманентно ведуться розмови щодо боротьби з корупцією. Але цього замало. Усі ці заходи не пов’язані єдиною комплексною ідеєю. І тому на сьогодні ми не маємо бажаного.
– Чи готові до іпотеки як такої Україна і українці, з огляду на нестабільність економіки, безробіття і низький рівень життя? Адже, наприклад, в Європі люди, як правило не сумніваються в стабільності доходу та надійності робочих місць. Чого не скажеш про українців…
– Безумовно Україна та її громадяни готові до іпотеки , як і до інших видів кредитування. У нашого суспільства є великий підприємницький потенціал, який робить можливим надання стабільної роботи, покращення рівня життя та формування довгострокових бізнес-проектів, що дозволять побудувати успішну економіку. Але для цього Україні потрібні кошті , які мають розумну вартість.
Реформа з-під палки. Як українців змусять пізніше виходити на пенсіюСьогоднішня вартість кредиту у розмірі 26-28% річних не дозволяє будувати довгострокові проекти. Ми з заздрістю дивимося на розвинуту економіку європейських країн з їх 1-5% вартістю іпотеки, але забуваємо, що в таких випадках відсутня проблема швидкого погашення боргу за рахунок застави. Саме цей фактор дозволяє кредитору бути впевненим у поверненні кредиту, та змушує його боротись за свого позичальника – пропонувати найбільш вигідні умови кредитування.
– Чи можна поділити боржників на «нахабних неплатників», та людей, які стали жертвами кризи в країні?
– На мою думку, відвертих шахраїв, які завідомо не планують оплачувати іпотечні борги, дуже мало – не більше 2-3% від загальної кількості позичальників. Для боротьби з шахраями та іншими злочинцями в нашій країні існують спеціальні органи. Але це тема окремої розмови.
Більшість боржників – це люди, які стали жертвами зовнішніх факторів: падіння рівня економіки, інфляції, різких змін умов ведення бізнесу тощо. У більшості випадків такий боржник зберігає своє бажання якісно обслуговувати свої зобов’язання, але на заваді встає з одного боку криза платоспроможності, а з іншого боку – економічна доцільність погашення боргу у повному обсязі. Типовий приклад, коли позичальник купує в іпотеку житло вартістю $50 000 і чесно сплачує кредит протягом 5 років. Погасивши, наприклад, $20 000, з яких умовно $15 000 є відсотками за користування коштами а $5 000 – погашення «тіла кредиту» , він залишається винен кредитору ще $45 000. Але через 5 років вартість цього житла може зменшитись вдвічі. У такому випадку позичальник стає перед вибором – або сплатити кредитору $45 000 та як наслідок придбати майно, яке сьогодні коштує $25 000, за $65 000, або стати неплатником та придбати інше житло за $25 000. І все це на фоні загального падіння платоспроможності. Цей схематичний приклад ілюструє фактори, які тиснуть на прийняття рішення з боку боржника.
– Розкажіть про кредитування як про елемент української економіки. Як впливає криза неплатежів на банківську систему, на ринок нерухомості, на внутрішні інвестиції?
– Саме кредитування, як один із найефективніших засобів перерозподілу вільних коштів, забезпечує розвиток та існування економіки. Поняття «Гроші мають працювати» реалізується шляхом залучення фінансовими установами вільних коштів, та правильним їх спрямовуванням. Під час системної кризи фінансові установи вимушені згортати будь-яку діяльність з кредитування економіки держави. Внаслідок цього припиняється розвиток реального сектору економіки, скорочуються робочі місця, зменшується кількість якісних позичальників, виникає соціальна напруга в суспільстві. Та найбільш негативним наслідком кризи є втрата у внутрішнього інвестора довіри до вітчизняних фінансових інституцій. Сьогодні з фінансового ринку зникло більше 70 банків, в наслідок чого держава отримала надзвичайно велике фінансове навантаження у вигляді зобов’язання виплатити частку вкладів інвесторів.
Ключем вирішення цієї проблеми є формування цивілізованих та ефективних умов врегулювання «поганих» кредитів та, в першу чергу, утворення механізмів чесного та ефективного звернення стягнення на заставне майно.
– Які способи вирішення проблем із заборгованістю існують сьогодні в Україні? У чому переваги і недоліки цих способів?
– Найбільш вигідний варіант врегулювання боргу як для кредитора, так і для боржника – це досягнення компромісу. Але якщо компроміс не досягнуто, кредитор вимушений використовувати примусові механізми.
Економічний прогноз-2017: чи має Україна шанс стати на ноги?В цьому напрямку держава пропонує послуги виконавчої служби та підприємства СЕТАМ (системи електронних торгів арештованим майном). З точки зору кредитора цей механізм є логічним, адже стягувач не витрачає трудові та фінансові ресурси на непрофільну діяльність. Але запропонований державою механізм сьогодні працює вкрай неефективно! Це і довготривалий термін виконання рішення суду, і неякісне виконання процедури підготовки майна до реалізації, і велика корупційна складова. Ще одна велика проблема – відсутність можливості контролювати процес реалізації майна боржника. Всі ці негативні фактори змушують кредитора самостійно вирішувати проблему.
Реалізуючи свій обов’язок збереження коштів інвесторів, кредитор вимушений витрачати значні трудові та фінансові ресурси на утримання цілого штату непрофільних фахівців.
Сьогодні фінансові установи самотужки намагаються нівелювати ці недоліки, але об’єднаних зусиль у цьому напрямку не існує.
– Чи є можливість удосконалити процес реалізації заставного майна? Що для цього потрібно?
– Необхідно розробити об’єктивний механізм, який захистить права як кредитора, так й боржника та дозволить ефективно втілювати будь-який шлях врегулювання заборгованості.
В Україні такий механізм реалізується Міжбанківським Аукціоном «Гарантіка». Питання ефективної реалізації майна в межах проекту вирішується шляхом активного пошуку потенційного покупця та залучення його на електронний аукціон. Цей механізм складається із залучення до проекту великої кількості кваліфікованих та мотивованих брокерів у кожному регіоні України. Експерти в галузі нерухомості залучають на аукціон велику кількість потенційних покупців, що у свою чергу забезпечує виявлення реальної вартості майна.
Міжбанківський аукціон повністю відкритий та доступний не тільки для учасників. Будь-яка особа має можливість спостерігати за ходом торгів. Таким чином вирішуються основні питання чесної та прозорої реалізації заставного майна.
