Аналітики говорять про накачування бульбашки на ринку житла
Швидкі темпи будівництва в останні роки експерти пов’язують з неймовірно високим попитом. Який в свою чергу забезпечувався девальвацією гривні, валютними обмеженнями, банкопадом і війною на Сході.
Парадоксально, але саме кризові явища в економіці дали поштовх ринку первинної нерухомості. Розчаровані в національній валюті і банківській системі українці воліють вкласти свої заощадження в житло.
Так, за даними Державної служби статистики, у 2017 році в Україні було введено в експлуатацію 10,2 млн кв. м житла. Причому 3,6 млн кв. м з них припали на Київ і Київську область. А в порівнянні з 2016-м в столиці в минулому році було здано на 30% більше житлових «квадратів».
«Безпечним для ринку показником темпу будівництва європейці, наприклад, вважають рівень 1 кв. м на душу населення. Все що вище – вже загрожує кризою. Якщо міркувати в тому ж контексті, то Київ далекий від критичної позначки», – вважає один з експертів ринку нерухомості.
До того ж, каже експерт, офіційна статистика не враховує солідний обсяг вже побудованих, але не введених в експлуатацію будинків. Через зміни в порядках, вони отримали відстрочку строком на рік.
Забудовники та ріелтори в швидкий крах ринку нерухомості не вірять. Хоча і визнають, що попит відстає від пропозиції, що, втім, тільки на руку покупцеві, який отримує широкий вибір варіантів як на первинному, так і на вторинному ринку.
«Попит на житлову нерухомість стабільний вже другий рік. Зараз помітна тенденція зростання попиту на комерційні та офісні приміщення. Що стосується житла, то тут попит знаходиться на позиції «помірний, але реальний інтерес». Є і заявки, і перегляди, і угоди, але поки що в привілейованому становищі залишається покупець», – говорить представник одного з великих агентств нерухомості.
Тим часом, девелоперам доводиться витрачати все більше сил і засобів, щоб заманити покупця. Програмами розстрочки на 5-7 років вже нікого не здивуєш. Так що забудовники взялися конкурувати один з одним якістю, енергоефективними технологіями і об’єктами інфраструктури.
Гра з покупцями в піддавки не може приносити результати нескінченно довго. І без фінансового підживлення забезпечити платоспроможним попитом всі київські будівництва не вийде. Тим часом, зізнаються експерти, більш-менш робочі іпотечні програми є тільки у двох українських банків. Але їх умови далекі від європейських.
«Банки зараз готові кредитувати під 21-23% річних ефективної ставки. При цьому від покупця зажадають мінімум 30% авансового платежу, а максимальна сума кредиту близько 1,2-1,5 млн грн», – висловив думку фінансовий аналітик.
Він додав, що видають фінустанови зовсім небагато – близько 100 позик на місяць.
А якщо девелоперам не доводиться розраховувати на допомогу з боку банкірів, вони масово розвивають власні програми розстрочки. Причому, судячи з того, що поріг входу (перший внесок на покупку квартири) вже знизився до 30-50 тис. грн, шукати покупця стає все складніше. А забудовникам вже доводиться жертвувати своїми доходами. Багато забудовників пропонують покупку нерухомості на ранніх етапах на рівні 13-14 тис. грн, що вже само по собі знаходиться на межі собівартості будівництва.
Експерти зізнаються, що в останні роки рентабельність будівництва через високу конкуренцію і стриманий попит значно знизилася. Те, що раніше девелопер заробляв на одному будівництві, зараз він може отримати з трьох будинків. Що, втім, не відлякує будівельників. У травні 2018 року експерти, аналізуючи первинний ринок нерухомості Києва, нарахували в столиці 212 житлових комплексів. Тоді як в січні 2017 го їх було всього 158.
Саме цей фактор і дає підставу аналітикам прогнозувати невелике подорожчання «первинки». Адже собівартість будівництва неминуче підтягується за зростанням цін на будматеріали, енергоносії та витратами на оплату праці.
Цілком очевидно, говорять експерти, що в умовах значної інфляції, яка фактично з’їдає зростання реальних зарплат українців, забезпечити масштабні будівництва платоспроможним попитом буде все важче.
А тому, в середньостроковій перспективі країна може зіткнутися з новою хвилею заморожених будівництв і обурених інвесторів. Врятувати ринок може тільки диво, на кшталт дешевого іпотечного кредитування або різкого зростання доходів. Однак розраховувати на нього зараз не доводиться.
Як раніше повідомляла Politeka, В Києві виставлені на продаж майже 60 тисяч нових квартир, це не рахуючи вторинного ринку, реально ж у столиці продається не більше 15 тисяч квартир на рік.
Джерело: UBR
