Аналитики говорят о нарастающем пузыре на рынке жилья
Нарастающие темпы строительства в последние годы эксперты связывают с невероятно высоким спросом. Который в свою очередь обеспечивался девальвацией гривни, валютными ограничениями, банкопадом и войной на Востоке.
Парадоксально, но именно кризисные явления в экономике дали толчок рынку первичной недвижимости. Разочарованные в национальной валюте и банковской системе украинцы сочли за благо вложить свои сбережения в жилье.
Так, по данным Государственной службы статистики, в 2017 году в Украине были введены в эксплуатацию 10,2 млн. кв.м жилья. Причем 3,6 млн. кв.м. из них пришлись на Киев и Киевскую область. А в сравнении с 2016-м в столице в прошлом году было сдано на 30% больше жилых «квадратов».
«Безопасным для рынка показателем темпа строительства европейцы, например, считают уровень 1 кв.м. на душу населения. Все что выше – уже грозит кризисом. Если рассуждать в том же контексте, то Киев далек от критической отметки», — считает один из экспертов рынка недвижимости.
К тому же, говорит эксперт, официальная статистика не учитывает солидный объем уже построенных, но не введенных в эксплуатацию домов. Из-за изменений в порядках, они получили отсрочку сроком на год.
Застройщики и риелторы в скорый крах рынка недвижимости не верят. Хотя и признают, что спрос отстает от предложения, что, впрочем, только на руку покупателю, который получает широкий выбор вариантов как на первичном, так и на вторичном рынке.
«Спрос на жилую недвижимость стабильный уже второй год. Сейчас заметна тенденция роста спроса на коммерческие и офисные помещения. Что касается жилья, то здесь спрос находится на позиции «умеренный, но реальный интерес». Есть и заявки, и просмотры, и сделки, но пока еще в привилегированном положении остается покупатель», — говорит представитель одного из крупных агентств недвижимости.
Между тем, девелоперам приходится тратить все больше сил и средств, чтобы заманить покупателя. Программами рассрочки на 5-7 лет уже никого не удивишь. Так что застройщики взялись конкурировать друг с другом качеством, энергоэффективными технологиями и объектами инфраструктуры.
Игра с покупателями в поддавки не может приносить результаты бесконечно долго. И без финансовой подпитки обеспечить платежеспособным спросом все киевские стройки не выйдет. Между тем, признаются эксперты, более или менее рабочие ипотечные программы есть только у двух украинских банков. Но их условия далеки от европейских.
«Банки сейчас готовы кредитовать под 21-23% годовых эффективной ставки. При этом от покупателя потребуют минимум 30% авансового платежа, а максимальная сумма кредита порядка 1,2-1,5 млн грн», — высказал мнение финансовый аналитик.
Он добавил, что выдают финучреждения совсем немного – порядка 100 займов в месяц.
А коль скоро девелоперам не приходится рассчитывать на помощь со стороны банкиров, они массово развивают собственные программы рассрочки. Причем, судя по тому, что порог входа (первый взнос на покупку квартиры) уже снизился до 30-50 тыс. грн, искать покупателя становится все сложнее. А застройщикам уже приходится жертвовать своими доходами. Многие застройщики предлагают покупку недвижимости на ранних этапах на уровне 13-14 тыс. грн, что уже само по себе находится на грани себестоимости строительства.
Эксперты признаются, что в последние годы рентабельность строительства из-за высокой конкуренции и сдержанного спроса значительно снизилась. То, что прежде девелопер зарабатывал на одной стройке, сейчас он может получить с трех домов. Что, впрочем, не отпугивает строителей. В мае 2018 года эксперты, анализируя первичный рынок недвижимости Киева, насчитали в столице 212 жилищных комплексов. Тогда как в январе 2017-го их было всего 158.
Именно этот фактор и дает основание аналитикам прогнозировать небольшое подорожание «первички». Ведь себестоимость строительства неизбежно подтягивается за ростом цен на стройматериалы, энергоносители и затратами на оплату труда.
Совершенно очевидно, говорят эксперты, что в условиях значительной инфляции, фактически съедающей рост реальных зарплат украинцев, обеспечить масштабные стройки платежеспособным спросом будет все труднее.
А потому, в среднесрочной перспективе страна может столкнуться с новой волной замороженных строек и негодующих инвесторов. Спасти рынок может только чудо, вроде дешевого ипотечного кредитования или резкого роста доходов. Однако рассчитывать на него сейчас не приходится.
Как ранее сообщала Politeka, В Киеве выставлены на продажу почти 60 тысяч новых квартир, это не считая вторичного рынка, реально же в столице продается не больше 15 тысяч квартир в год.
Источник: UBR
