Як правильно скласти договір купівлі-продажу нерухомості: підводні камені угоди

Перехід права власності на нерухомість оформляється договором купівлі-продажу. Договір купівлі-продажу нерухомості повинен укладатися тільки в письмовому вигляді. В Україні це один з найпоширеніших документів серед оформлення різних угод, всього в нашій країні за 2018 рік було зареєстровано 255 тисяч договорів купівлі-продажу. Розглянемо основні правила складання і підписання цього документа.

Які документи потрібні для укладання договору купівлі-продажу нерухомості

Перед тим як складати договір, необхідно підготувати пакет документів, який залежить від кількості і віку власників нерухомості, а також людей, що проживають в квартирі. Без наявності всіх обов’язкових документів нотаріус не має права оформляти, завіряти договір купівлі-продажу.

• Перш за все, необхідні документи, що підтверджують право власності на нерухомість – це можуть бути договір купівлі-продажу, обміну, свідоцтво про спадщину, приватизацію, договір пайової участі в будівництві та інші правовстановлюючі документи.
• Виписка з реєстру прав власності
• Паспорти та ідентифікаційні номери всіх власників нерухомості і тих людей, що проживають на цій площі, свідоцтва про народження – для неповнолітніх. Якщо власник квартири, будинку – громадянин іншої країни, його документи повинні бути перекладені на українську мову та засвідчені нотаріально. Необхідно представити вид на проживання, якщо власник нерухомості не має громадянства.
• Документи про укладення / розірвання шлюбу (свідоцтва про смерть партнера) або дозвіл на продаж від чоловіка/дружини. Такий дозвіл не вимагається, якщо нерухомість придбана до шлюбу, отримана в дар або спадок одним з подружжя.
• При проживанні на житлоплощі неповнолітніх або недієздатних дорослих необхідно надати дозвіл органів опіки та піклування.
• Довідка про кількість проживаючих. Згідно розпорядження Мінфіну від 4 грудня 2017 року, власник нерухомості може сам скласти і підписати таку довідку.
• Для договору на суму понад 50 тисяч гривень необхідно відкрити рахунок в банку і надати довідку про його відкриття. Цей документ не є обов’язковим у деяких випадках.
• Також в деяких випадках необхідно надати техпаспорт на об’єкт нерухомості.

Покупець зі свого боку також повинен надати документи:

• Паспорт та ІПН.
• Паспорт і код чоловіка/дружини.
• Якщо чоловік/дружина не може бути присутнім на укладенні угоди, потрібна його письмова згоду на укладення такої угоди, завірена у нотаріуса.

Обов’язкова інформація в договорі купівлі-продажу

Документ про укладення угоди повинен бути оформлений на спеціальному бланку. У нього в обов’язковому порядку повинна входити наступна інформація:

• Паспортні дані покупці і продавця, ІПН, місце проживання, телефони.
• Адреса об’єкта нерухомості, технічні характеристики.
• Дані про правовстановлюючі документи на нерухомість.
• Сума оцінки об’єкта і ціна його продажу, а також вказівка на те, що гроші продавцем отримані в повному обсязі, вказівки на те, хто оплачує витрати з оформлення угоди.
• Повинні бути вказані терміни звільнення нерухомості, зняття з реєстрації жильців.
• Договір повинен містити відомості про дату його укладення, дані про нотаріуса і адресу його контори.

Обмеження щодо укладення договору-продажу

Не всяка нерухомість може бути продана/куплена.

• Перш за все, не можна, щоб об’єктом договору купівлі/продажу була нерухомість без оформленого на неї права власності. Не можна продати неприватизоване, службове, соціальне житло.
• Також не підлягає продажу квартира, на яку не виплачений кредит, накладено арешт або заборона на відчуження.
• Не може бути продана квартира за відсутності згоди одного з її власників.

Правила обережності при укладенні договору купівлі-продажу житла

При покупці нерухомості покупець повинен звернути увагу на деякі нюанси, які потенційно можуть обернутися проблемами після укладення договору купівлі-продажу. Купівля спірних, проблемних квартир, будинків можлива, якщо ви готові ризикнути.

• Не варто купувати нерухомість, в якій прописані люди, які не є її власниками.
• Потенційно проблематична нерухомість, в якій проводилося неузаконене перепланування.
• Проблемною є квартира, на якій «висять» комунальні борги.
• Підозру повинна викликати квартира, яка продається через аукціон.
• Також ви повинні переконатися, що виконана приватизація об’єкта нерухомості і вона не є відомчою, соціальною, заарештованою.

Згодом ці та деякі інші моменти можуть стати причиною для визнання угоди недійсною, ви також можете зіткнутися з проблемами, коли спробуєте продати, переоформити таку спірну квартиру, будинок. У кожному такому випадку закладені певні ризики, за які не відповідає маклер, який запропонував вам таку нерухомість, але які згодом можуть обернутися тяжкими наслідками, аж до втрати нерухомості.

Продавати нерухомість також потрібно з обережністю.

Основні етапи оформлення договору купівлі-продажу

Укладення договору має пройти певні етапи, кожен з яких вимагає ретельності та відсутності помилок.

Вибір нерухомості

Починається, як завжди, все з пошуку об’єкта нерухомості, який вам потрібен. Якщо вам сподобалися будинок, квартира, не поспішайте починати оформлення угоди, спочатку будьте налаштовані на різні підступи, в таких випадках корисніше доводити собі, що з конкретною нерухомістю все в порядку.

Переговори з продавцем повинні стати для вас джерелом первинної інформації про нерухомість. Головні питання, крім «скільки коштує?»:

• Кількість власників нерухомості, всі дані про них – вік, дієздатність.
• Чи є згода всіх власників на продаж, чи будуть вони присутні на час укладання угоди.
• Чи є на житлоплощі зареєстровані мешканці, крім власників, чи можна їх виписати до укладення угоди. Коли всі проживаючі готові звільнити житлоплощу. Всю інформацію необхідно перевірити.
• Для перевірки інформації можна найняти юриста, але далеко не завжди таку перевірку може якісно виконати ріелтор. Правильно виконати перевірку документів перед покупкою нерухомості може тільки досвідчений юрист. У Верховній Раді давно лежить законопроект про підвищення вимог до підготовки ріелторів та ліцензування їх діяльності, але поки вони за законом не відповідають за перевірку документів по угоді.
• Також перед оформленням угоди потрібно домовитися про важливі моменти: хто буде оплачувати вартість оформлення договору, послуги ріелтора, коли і де буде оформлятися договір, сума авансу, порядок і терміни остаточних розрахунків. Важливо розуміти різницю між авансом і завдатком щоб уникнути юридичних колізій, які можуть привести до втрати грошей.

Попередній договір

Попередній договір про купівлю-продаж нерухомості також потрібно укладати в письмовій формі і у нотаріуса. У ньому викладаються всі досягнуті домовленості, декларуються наміри про купівлю-продаж нерухомості, викладаються всі умови укладання угоди, фіксується передача авансу. У договорі прописуються сума авансу, все, що потрібно виконати кожній стороні до укладення договору купівлі-продажу – виписати всіх мешканців, провести виплату всіх боргів за комунальні послуги, провести оцінку нерухомості та інші обов’язкові кроки. Попередній договір не передає право власності на об’єкт нерухомості.

Укладення основного договору купівлі продажу

Купівля-продаж нерухомості відбувається в результаті підписання відповідного договору, що підтверджує угоду. Купити нерухомість – значить, отримати документ, що засвідчує цю угоду. Оформити договір можна в будь-якій нотаріальній конторі.

• Нотаріус складає договір, надає сторонам для узгодження, перевірки всієї викладеної в ньому інформації.
• Подружжя продавців і покупців підписують свою згоду на укладення угоди.
• Учасники угоди оплачують всі податки – 1% держмита, 1% в пенсійний фонд, вартість послуг нотаріуса. Скільки бере нотаріус за оформлення/переоформлення документів, дізнайтеся у нього заздалегідь.
• Відбувається оплата між покупцем і продавцем, після чого нотаріус підписує договір, здійснює його завірення. Договір і дані про нового власника нерухомості реєструються в спеціальний реєстр, виписка з якого надається покупцеві.
• Покупець отримує на руки оригінал договору, продавець – його копію.

З моменту отримання на руки договору купівлі-продажу новий власник стає повноцінним хязяїном нерухомості.

Нагадаємо, що клієнти Приватбанку ризикують залишитися без грошей, з'явилася нова афера: «Ніколи не…».

Як повідомляла Politeka, ПриватБанк попередив українців про серйозний збій в роботі терміналів і банкоматів.

Також Politeka писала, що з'явилася нова схема з кредитними картками Приватбанку, українці в паніці: "Це обман!".