С мораторием или с ограничениями: как должен работать рынок земли

Цена земли в Европе составляет около $12 тыс. за гектар. У нас есть 42 млн га плодородных земель сельскохозяйственного назначения. Поэтому стоимость украинских черноземов можно примерно оценить в $504 млрд.

Politeka выяснила у экспертов, когда заработают в Украине европейские цены на паи, стоит ли продолжать мораторий до 2020 года, к чему приведет его отмена и нужно ли ввести ограничения, прежде чем выставлять землю на продажу.

Скупить за бесценок

Николай Собуцкий – аграрий с 25-летним стажем, председатель Ассоциации фермеров и частных землевладельцев в Волынской области, в прошлом году участвовал в общественных слушаниях в Верховной Раде по законопроекту «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Его авторы – депутаты от БПП Алексей Мушак, Сергей Хлань и Павел Ризаненко – предлагают выставлять землю на продажу с 1 июля 2018 года.

«Согласно данному законопроекту, кто имеет деньги, тот и покупает землю. Без правил и без ограничений. К тому времени землю планируют освободить от фермера, – рассказывает Собуцкий. – Но этому законопроекту нужна альтернатива. Необходимо проанализировать мировой опыт и нашу ситуацию, а уже потом решать, кто может быть покупателем земли, какие дать кредиты. Это не просто вопрос земли, а вопрос существования самой Украины».

Однако законопроект депутатов от БПП не предусматривает подготовительный период и не отвечает на уйму вопросов. Среди них есть и сверхважные: как выведут крестьянина на рынок, предложат ли ему кредиты под небольшие проценты, наладят ли систему землепользования и инвентаризацию земель?

«Все это нужно сделать для прозрачного публичного рынка, – настаивает Собуцкий. – После физических лиц, в процесс покупки земли подключаются юридические, со временем – иностранцы. То есть без правил и ограничений землю скупят те, кто сегодня имеет деньги. Пройдет время, они продадут ее иностранцам и заработают».

Хотя мораторий в действии, малоплодородные земли на черном рынке уже распродают по $700-800 за 1 га. Черноземы – по $1-1,5 тыс. Но такая цена земли, которая соответствует стоимости 20-летней аренды, не является оправданной.

«Цену должен установить рынок, хотя я против дикого рынка, – говорит фермер. – Должны быть предохранители, баланс интересов. Есть спрос, предложение и рынок, но есть и государство и другие институты, которые регулируют, стимулируют и несколько ограничивают продажу земли. Однако я обратил внимание на то, что в законопроекте, который нам настойчиво предлагают, отсутствует блок предохранителей. По моему мнению, если ты хочешь купить землю, продемонстрируй, что имеешь образование, здесь проживаешь и свой бизнес ведешь на этой территории».

К тому же Собуцкий предлагает ввести срок, в течение которого землю нельзя перепродавать, а также определить максимальное количество земли, которую можно продать в одни руки. Не тысячи гектаров, а как в Европе – до 200-300 га.

Земельная афера со времен Януковича

Сейчас в вопросах земельных отношений нам навязывают сценарий, аналогичный приватизации промышленности в 1990-х. Так считает доктор экономики, председатель Аграрной партии Виталий Скоцик.

«Тогда на «сером» рынке нашу промышленность за бесценок скупили несколько семей олигархов, – говорит он. – Сегодня у нас уже нет собственного судостроения. Авиакосмическая отрасль, где мы до сих пор конкурировали, пройдет точку невозврата через пять лет. То же в селекционной области. Нас делают нищими из-за цен и тарифов. А потом предложат продать землю за копейки – по схеме 1990-х. Если украинцы потеряют землю, мы окончательно превратимся в колониальную страну, из которой будут выкачивать сырьевые ресурсы».

По словам эксперта, земельную «аферу» начали готовить еще во времена Януковича и «семьи».

«Вспомните, как в 2012 году земли за пределами населенных пунктов забрали из подчинения сельских советов и передали насквозь коррумпированному госземгеокадастру, – говорит Скоцик. – Они планировали после снятия моратория эти земли быстренько поделить. Посмотрите по селам, поговорите с людьми. Там свободных земель за пределами населенных пунктов нет, и ими владеют преимущественно дельцы, приезжающие на джипах с охраной раз в несколько лет. Их местные люди даже не знают».

Эксперт объясняет, что таких земель у нас 18,5 млн га. Во времена Януковича завершить задуманное не успели из-за революции. Но «земельная мафия» дорабатывает свое дело.

«Часть этой мафии глубоко интегрирована во власть. Когда провести отмену моратория через парламент не удалось, они нашли другой юридический инструмент – Конституционный суд, – говорит Скоцик. – И, манипулируя им, пытаются отобрать у украинцев землю. Вы посмотрите на фамилии людей, подписавшихся под представлением в суд. Там как провластные, так и так называемые оппозиционные депутаты. Это подтверждение того, что нет в Украине ни власти, ни оппозиции. Есть кучка людей, реализующих крупнейшую аферу независимой Украины – кражу земли».

В то же время Николай Собуцкий выступает против продления моратория.

«Я не за дикий рынок земли, но и против моратория, – говорит фермер. – Сейчас землю сдают на 49 лет в аренду, предоставляют право чужую землю в банке закладывать под кредит. Черный рынок и коррупция, отжимание и захват – это преступления, которые происходят за ширмой моратория и с участием государственных регистраторов. Я не могу голосовать за продление моратория. Нужно искать третий вариант».

Решение о моратории на продажу земель должно быть взвешенным. И это тот случай, когда аграрии знают, о чем говорят, а не просто возражают сторонникам реформы из принципа. Собуцкий предлагает провести инвентаризацию земель – если хотим торговать, должны знать, сколько земель есть, где и что скрыто. Средний класс должен иметь доступ к кредитованию, ипотеке и залогу. Должны заработать ограничения: сколько земли продавать в одни руки и на сколько лет.

Тысяча долларов за гектар – как продать пай в обход моратория

На сайтах по продаже недвижимости немало объявлений о продаже паев. Также есть предложения об обмене земельных участков на квартиры в областных центрах. Свои услуги предлагают нотариусы и юристы, которые научились обходить мораторий и давно сделали землю товаром.

Какие есть схемы обхода моратория и тенизации рынка земли, Politeka рассказал юрист Вадим Беспалый.

«То, что сельскохозяйственные земли нельзя продавать, не означает, что ими не торгуют, – говорит он. – Эта торговля в тени. Земля не продается, а сдается в аренду до 50 лет, отчуждается, обменивается, передается по наследству. Договор аренды часто содержит пункт – с правом первоочередного выкупа земельного участка арендатором после снятия моратория».

Особенно популярной стал залог земли. Продавец якобы одалживает деньги владельцу пая под расписку. Тот долг не возвращает, поэтому кредитор отчуждает землю.

«Сейчас только девять стран мира не имеют частной собственности на землю. Украина среди них, – отмечает Вадим. – В среднем крестьяне с одного гектара зарабатывают на аренде тысячу гривен в год. Когда продают, стоимость колеблется от $ 800 до $ 1 тыс. У меня часто спрашивают, какими будут цены на землю и ее аренду в Украине после прекращения моратория. В первые годы – существенно заниженными. Намного ниже, чем в западноевропейских странах. Там гектар оценивают в $15-20 тыс. За несколько лет достигнем уровня цен Восточной Европы – $ 2-5 тыс. за гектар».

Однако если власть не услышит крестьян и не сядет с фермерами за стол переговоров, взамен получит пикеты, перекрытие улиц и международных трасс.

«На Кировоградщине известно до 2700 случаев захвата земли и рейдерства, – рассказывает Николай Собуцкий. – Наладили систему, как у людей отнять землю. К этой системе привлечены и регистрационные органы, которые просто перерегистрируют на других лиц за определенную сумму. Здесь и правоохранительная система, которая этого не видит. И суды, которые видят, но принимают решения в пользу того, у кого есть деньги. Кировоградцы остановили этот процесс. Закупили 120 стволов нарезного оружия одним актом. Разрешения получили и по оптовой цене купили оружие. Остановили, но временно, потому что у олигархов мощное оружие. Суды и прокуратуры в их руках».

А вот приведет ли отмена моратория к уличным протестам, спрогнозировать не берется никто.

«Аграрии могут быть участниками, если найдут поддержку, – говорит фермер. – Сами локомотив не потянут. Не хочется, чтобы это закончилось, как первая и вторая революции. Пришли, кого-то сместили и прогнали, а что дальше? Локомотивом этого поезда могут быть 5-7% населения. Люди не хотят жить при олигархии и ждать, что им бросят кость и дадут субсидию».

Открыты для нового

Несмотря на слухи об отмене моратория, даже те земли, которые нелегально выставлены на продажу, фермеры продолжают обрабатывать и засевать. Среди прочего, знакомятся с культурами, которые не выращивали раньше.

«Мы к белковым культурам присматриваемся, – рассказывает Собуцкий. – Особенно к нуту, турецкому гороху. Сейчас фермеры понемногу выходят на азиатский рынок. Наши бобовые они готовы покупать хоть сейчас – от фасоли до чечевицы. Есть фирмы, которые дают фермерам семена и удобрения. Выращивай – и все купят. Даже для сравнения приводят цифры. Если на этой площади вместо картофеля посадить сою, можно получить прибыли вдвое больше».

Чтобы хорошо зарабатывать, фермер должен прогнозировать, чего требует рынок.

«Не исключаем стимулирования рынка. Пройдя стажировку в Польше, Франции и Германии, я видел иную культуру потребления. Например, у нас спаржа в цветниках растет, а за рубежом ее выращивают гектарами», – говорит Николай Собуцкий.

Садоводство и плодоводство сейчас  популяризируют среди участников АТО, получивших в свое пользование землю после возвращения с войны.

«В Любомильском районе мы собрали участников АТО с Волыни. Сказали, чтобы не упустили свой шанс и перспективу, — говорит фермер. — Они могут быть впереди всех фермеров области. Потому что 1-2 гектара – это не для пшеницы и картофеля. Это под садоводство и плодоводство. Поляки сейчас говорят: «Мы Европу обеспечиваем, но не успеваем. У нас даже китайцы готовы брать яблоки. Присоединяйтесь и сажайте такие деревья, на 2-3 год будут плодоносить». Это может стать бизнесом для бывших участников АТО».

Следовательно, работать есть кому, обрабатывать украинскую землю наши аграрии не только умеют, но и дальше хотят. А вот станет ли мораторий или его отмена у них на пути – решат люди в кабинетах. Хочется верить, что они сделают все, чтобы не мешать украинцам делать свое дело.

Яна Романюк