Документ, фиксирующий все договоренности между сторонами аренды нежилого помещения — обязательный атрибут, способный защитить участников от ненужных конфликтов и излишних проблем. Что нужно учесть при составлении договора аренды и как избежать проблем, рассмотрим далее.
Договор аренды — документ, который фиксирует права и обязанности сторон (арендодателя и арендатора). Согласно пунктам, которые прописываются в договоре, хозяин передает помещение во временное пользование физическому или юридическому лицу за арендную плату, которую определяет сам арендодатель и согласовывает ее с арендатором.
Для чего нужно укреплять аренду договором? Между заинтересованными сторонами нет места понятиям «доверие» и «дружба», каждый нюанс, любую мелочь нужно обязательно прописывать. Например, если арендодатель предоставил нежилое помещение, крыша которого завалилась спустя неделю после оформления договора. Арендатор, как бы, и не причем, но возмещать ущерб придется ему. А если он уже успел занести в помещение оборудование, и оно повредилось, это огромный ущерб, который по вине одного ложиться на плечи другого. Так быть не должно.
Таким образом, договор поможет избежать лишних скандалов, денежных потерь и недопониманий. Чем детальнее прописан договор, тем лучше для обеих сторон. Чтобы обычная бумажка с автографами стала документом, нужно заверить ее у нотариуса.
Из чего состоит договор аренды нежилого помещения
Любой договор аренды недвижимости состоит из нескольких частей: фиксированной и произвольной. Первая часть — это общепринятые пункты:
- объект аренды (точная информация о недвижимости, ее стоимость, состояние и т.д.);
- период (срок) предоставления объекта в эксплуатацию;
- арендная плата (цена за один месяц пользования, она должна быть фиксированной), также в стоимость может входить амортизация;
- условия и особенности возврата нежилой площади, выкупа;
- личные данные (с учетом паспорта и ИНН) сторон;
- ответственность за несвоевременную арендную плату.
Вторая часть (произвольная) — это те пункты, которые, теоретически, могут и не прописываться в договоре, они вносятся по мере необходимости, например:
- перечень структурных составляющих интерьера и их состояние (одна люстра, имеется небольшая трещинка, новые зеленые обои, без царапин, не испачканы и т.д.), арендатор читает все пункты, и, если согласен, ставит подпись;
- право на ремонт (за счет арендодателя или арендатора, возможно, в счет арендной платы, ограничения по стоимости и т.д.).
Арендатор, который поставит свою подпись под четко прописанными элементами интерьера, обязуется сдать их в таком же состоянии, либо возместить ущерб. В договоре может быть прописано, что результат эксплуатации (нанесенный вред) не возмещается.
Договор аренды можно скачать как шаблон и дополнить своими пунктами. Другой вариант — обратиться за помощью к специалисту, который знает все «подводные камни». В крайнем случае бумаги можно оформить самостоятельно, если есть конкретные знания в данной сфере.
Почему договор нужно заверять у нотариуса
Документ, который не был заверен у специалиста, может быть признан судьей как недействительный, и любой предмет серьезного спора не будет рассмотрен как полагается.
Стоит отметить, что потенциальная опасность скрывается как для арендодателя, так и для арендатора. Во-первых, нечестный пользователь может навредить имуществу и не оплатить ущерб. Во-вторых, хитрый владелец может вписать в липовый договор любой другой, удобный ему адрес, чтобы подставить доверчивого арендатора.
Важно: арендатор обязан вернуть снимаемое нежилое помещение в том виде, в котором он его брал изначально. Компенсация ущерба осуществляется согласно актуальным ценам на момент возврата объекта хозяину.
Как корректно определить цену имущества
Когда нежилое помещение покупается, в документах прописывается его стоимость. В договор аренды вписывается именно эта цифра. Оценить помещение может товаровед или специальная сертифицированная комиссия.
Для чего это нужно? Крайне редко, но бывают такие ситуации, когда объект аренды сгорает, разрушается или подвергается другим деструктивным воздействиям. Сложный процесс определения виновников может закончится не в пользу арендатора, и тогда ему нужно будет возместить полную стоимость недвижимости, или осуществить ремонт за свой счет.
Что такое амортизация при аренде и зачем она нужна
Амортизационные отчисления — регулярный платеж части стоимости основных фондов для возмещения их износа. Для определения ежегодного процента используется «Норма амортизации».
Согласно Налоговому Кодексу Украины, амортизационное отчисление необходимо даже в случае аренды нежилой недвижимости. При этом, какие-либо требования не выдвигаются, и участники решают все самостоятельно.
Основные особенности таких отчислений при аренде нежилой площади:
- восстанавливать, ремонтировать или улучшать арендуемый объект можно лишь с разрешения (документально заверенного) хозяина;
- арендодатель может получать оплату за аренду в виде усовершенствования объекта сдачи или его ремонта, если, конечно, стороны не против;
- арендатор считается совладельцем новых купленных (по согласию владельца) вещей, улучшений (если же обновка не отделяется от объекта, она автоматически становится собственностью арендодателя).
Если рассмотреть данные нормы по факту (как оно бывает на практике), то такие нюансы согласовываются между сторонами в индивидуальном порядке, чаще всего, за чашкой кофе.
Оплата коммуналки, процесс передачи и возврата объекта эксплуатации
Коммунальные платежи может платить как арендодатель, так и арендатор, этот нюанс прописывается в договоре. Обычно, если коммуналку оплачивает хозяин, то и арендная плата значительно выше. Если платежи осуществляет арендатор, то размер арендной платы будет минимальным (стоит отметить, что она может быть гибкой — зимой меньшей, а летом большей). Эта практика становится все популярнее в Украине.
Передача объекта нежилой недвижимости состоит из нескольких этапов:
- ознакомление (арендатор смотрит, подходит ли помещение под его требования, или нет);
- комплексная оценка (фиксирование всех нюансов помещения, его состояния);
- подписание договора, передача ключей.
Возврат объекта договора осуществляется после ревизии хозяина, если все хорошо, он просто забирает ключи. Стоит отметить, что после сдачи недвижимости не лишним будет заменить замок, ибо очень часто арендаторы делают дубликаты.
Особенности расторжения договора аренды нежилых объектов
Причин для расторжения договора может быть много, сам процесс, обычно, происходит без каких-либо неприятностей. Процедуру расторжения можно прописать в документе (предусмотреть штрафные санкции, или их отсутствие). Некоторые договоры составляются так, чтобы их разорвать мог только суд.
Если предусмотрен договором срок аренды не продлевался, то его расторжение осуществляется в автоматическом режиме по наступлению указанной даты. В том случае, если арендатор невовремя освободил помещение, он обязан выплатить арендную плату за весь срок просрочки.
Где можно скачать образец договора аренды нежилого объекта
Разновидностей договоров существует несколько, соответственно, договора на них разные. Скачать типовой образец готового договора можно на сайте. Стоит учесть, что идеальное решение может предоставить только специалист.
Шаблон же необходимо дорабатывать, адаптировать его под тип аренды и объект (для магазина, офиса, склада, заводского оборудования и т.д.). Бланки стоит перечитать спустя несколько дней после приготовления, на «свежую» голову информация воспринимается по-другому, становятся видны ошибки и недочеты.
В бланк стоит вписывать все, даже мельчайшие детали:
- возмещение ущерба;
- для какого лица сдается (физического или юридического);
- особенности помещения;
- сколько стоит недвижимость и т.д.
Украина имеет неплохую законодательную базу для безопасной сдачи и съема недвижимого нежилого имущества, поэтому не стоит спешить, и все будет на высшем уровне.
Что такое субаренда
Процесс, когда арендатор, с разрешения арендодателя, сдает арендуемое недвижимое имущество третьему лицу, называется субарендой. В данной схеме стороны договора именуются следующим образом:
- арендодатель (владелец, хозяин), фигурирует он только в основном договоре;
- арендатор (так называется второй участник основного договора), он же выступает и «Субарендодателем»;
- субарендатор — арендатор второго уровня (тот, кто снимает недвижимость в лица, который сам взял объект в аренду), участвует в договоре субаренды.
Небольшой вывод
Аренда нежилых помещений в 2019 году осуществляется, как и ранее, с составлением договора, где прописываются все основные пункты и нюансы сотрудничества: данные о сторонах, объекте, коммунальных платежах и т.д.
Данный договор требуется составлять как физическим, так и юридическим лицам. Если помещение сдается для предоставления услуг, стоит обозначить, каких именно. Возможный ущерб, созданный юридическим или физическим лицом, необходимо также предусмотреть, и определить стоимость возмещения.
Сдача помещения может принять форму субаренды, когда уже арендатор (с разрешения арендодателя) сдает арендуемый объект.
