Среди пострадавших – киевлянин Василий Левковский. Он купил двухкомнатную квартиру в столичном жилом комплексе «Жемчужина Троещины» на улице Закревского, который незаконно возвела «Укогруп». Левковский заплатил 8 тысяч грн за квадратный метр. Сейчас с женой и двумя детьми-школьниками он арендует однокомнатную квартиру.
Жить невозможно
«За тесную «хрущевку» ежемесячно отдаю 7 тысяч гривен, хотя уже полтора года как должен жить в собственной квартире. За это жилье мы отдали все свои сбережения. Нашу секцию сдали, но жить здесь зимой невозможно. Висит один градусник на окне, другой лежит на столе в кухне. Температура воздуха в квартире на два градуса выше, чем на улице. Прошлой зимой вода в кране замерзала. Квартира на 14 этаже. Лифт не работает. За свет плачу по строительному тарифу – более 2 гривны за киловатт, когда в соседних домах – по 70 копеек», – говорит Василий.
Таким, как Василий, киевская власть советует искать жилье для зимовки, потому что незаконно возведенные дома отапливать не собираются.
«Таких, как я владельцев — около 15 тысяч, а у каждого еще семьи. Сколько десятков тысяч людей власть оставила зимовать с холодными батареями? Политики умеют раздавать советы и рекомендации. Где они были, когда Войцеховскому дали сбежать? Он уехал в Россию, потому что Печерский суд выпустил его под залог в 14 миллионов гривен», – говорит владелец квартиры в незаконной застройке.
По словам Василия, достраивать долгострои государство не собирается. Некоторые из них вообще планируют снести.
«Нас пытаются сделать виновными. Инвесторов легче назвать соучастниками аферы, чем поддержать и признать потерпевшей стороной. Знакомый купил квартиру у Войцеховского в 2008 году. Но из-за кризиса строительство заморозили. В 2012 году расконсервировали. Чтобы найти деньги на продолжение строительных работ, квартиры снова начали продавать. Некоторые по второму кругу. Вместо его 2-комнатной на восьмом этаже в новом плане застройщика есть две смарт-квартиры, которые теперь принадлежат другим владельцам. То есть по документам он теперь владеет квартирой, которой нет в природе», – говорит Василий.
Почему взялись за Войцеховского?
Застройщик Анатолий Войцеховский самовольно занимал земельный участок. Возводил жилье, продавал квартиры. Затем требовал у власти узаконить объект недвижимости. Инвесторов использовал в качестве заложников.
Какое будущее ждет участников пирамиды Войцеховского, кто должен понести ответственность за его преступление и может ли строительный скандал стать началом новой революции, Politeka спросила Ивана Кудояра, председателя Союза консультантов по недвижимости.
«Войцеховский сбежал. Фактически ответственность нести некому, – говорит эксперт. – Многие незаконные стройки Войцеховского закрыли еще 3-4 года назад, а он все равно продолжал строить. Не останавливали ни аресты, ни запреты. Юристы предупреждали его еще пять лет назад: «Получай документы. Их получить значительно проще, чем выбивать через суды и прокуратуры». Он упирался, принципиально шел на нарушение закона. Разрешений не было. Либо были, только не на то, что он строил».
Кудояр объясняет, что на каждой стройке Войцеховского действовала своя схема, в каждой были разные земля и статус: где реконструкция, где малоэтажное строительство. Эксперт говорит, что нет уверенности в том, что застройщика «крышевал» кто-то из политиков или милиции.
«В каждом отдельном случае он выкручивался по-разному. Все новостройки были оформлены на разные фирмы, – объясняет Кудояр. – Где-то с судьей договорился, где с прокурором. Не было системы, он носил деньги в один кабинет и имел постоянную «крышу».
Проблема в том, что таких застройщиков, как Войцеховский, и сейчас хватает. Их деятельность не впечатляет, потому что имеет меньшие масштабы.
В пух и прах — почему люстрация в Украине закончилась в Страсбурге«Главная проблема сейчас – пирамидальность, – говорит консультант по недвижимости. – Застройщики продают квартиры почти по себестоимости. Стоимость квадратного метра на рынке уже действительно приближается к себестоимости – 10-11 тысяч гривен. Сначала инвесторы вкладывают деньги в первую очередь, потом – во вторую. Средствами второй застройщик возводит первую очередь. Средствами третьей достраивают первую и вторую. Они строят, продают. Но рано или поздно деньги закончатся. Застройщики же хотят зарабатывать. Сейчас надо остерегаться именно пирамидальности. Якобы застройщик хороший, с документами проблем нет, но как он достроит последнюю очередь, не известно. Потому что проверить финансовые механизмы строительства невозможно. Эти данные застройщики скрывают».
Сейчас у каждого дома Войцеховского разная степень готовности. Скорее всего, практически готовые постройки за свой счет будут достраивать сами инвесторы. Среди сложностей – организационные вопросы: как отлучить одну компанию и поставить другую.
«Строительная фирма, которая не имеет денег, чтобы завершить строительство, свои полномочия тоже отдавать так просто не хочет. Придется повозиться, чтобы через суд получить ее полномочия, – рассказывает Кудояр. – Городские службы вряд ли будут достраивать. Здесь надо инспекцию каждого дома проводить отдельно. У любого застройщика на счетах есть деньги на строительство в ближайшие 2-3 месяца. Но никто больше денег на счетах не держит. Даже очень хороший застройщик пытается их перевести на счета других фирм и в оффшорные компании. У Войцеховского все счета уже давно пусты. Забрать и продать его недвижимость тоже нельзя, потому что тот же бизнес-центр, который он построил, не введен в эксплуатацию. Если не введен – значит его нет. То есть взять с Войцеховского ничего не удастся».
Но компании Войцеховского продолжают торговать недвижимостью. Потому что условия привлекательны для небогатых украинцев, которые, все же, хотят иметь собственное жилье. Получить квартиру за $15 тыс., тогда как ее реальная цена – $30 тыс. – разве не соблазн? Платят, а потом живут надеждами.
«Войцеховский действительно строил, только темпы были не такие уж быстрые, — вспоминает эксперт. – Тогда как раз власть менялась, была ослаблена. Боялась браться за скандальные застройки. Когда Кличко немного окреп, взялся за Войцеховского: почему за аренду не платит, строит плохо, паевой взнос в инфраструктуру не платит, есть двойные продажи и самозахват. Поэтому власть ощетинилась и начала атаку на Войцеховского. До этого боялись с ним связываться, боялись общественного резонанса, поскольку речь идет о тысячах людей, которые не получили своего жилья. Боялись, что начнется новая революция из новых инвесторов».
Сейчас речь идет о 20 тыс. квартирах. Среди них есть построенные и те, что сданы, а есть такие, которые еще не начали строиться. Кудояр считает, что люди вряд ли устроят бунт, потому что не перед кем. Войцеховский сбежал, а мэрия за него не несет ответственности.
Чтобы не попасть в ту же беду, консультант советует инвесторам быть очень внимательными.
«Надо обращать внимание на три вещи, – рассказывает Кудояр. – Во-первых, стадия готовности. Когда дом продается на стадии котлована, это самый большой риск. Какой бы застройщик ни строил и с какими бы документами. Во-вторых, проверьте репутацию застройщика. Что он строил, как вводил в эксплуатацию, есть ли у него юридический отдел. В-третьих, всегда обращайте внимание на документацию. Если застройщик начал строительство, но земля не отведена или договор не оформлен, нарушены градостроительные условия – это бомба замедленного действия. Рано или поздно она взорвется. Также часто возникают проблемы в документах со смежными правами. Многие стройки сейчас ведутся на землях МВД, МЧС и Минздрава. Если в последнем меняется руководство, у застройщика начинаются проблемы».
Заинтересованные брокеры
Год Нацполиции: надежды, драки и презумпция правотыPoliteka долго разыскивала людей, работавших на Войцеховского. Инна Владик – риэлтор с десятилетним стажем.
«В 2013 году в наше агентство недвижимости обратились люди из отдела продаж новостроек Войцеховского, – говорит брокер. – Предлагали, чтобы их квартиры мы рекламировали своим клиентам. Но наш юрист начал проверять документы и сказал, что с разрешениями на застройку есть проблемы. Директор отклонил их предложение, потому что не хотел, чтобы это запятнало нашу репутацию».
Инна соглашается рассказать о нюансах работы на новостройках Войцеховского.
«Тогда трех наших сотрудников они переманили, — рассказывает она. – Когда у нас платили 2% от продажи квартиры, Войцеховский обещал своим менеджерам 3%. То есть если продавали трехкомнатную квартиру за $50 тыс., то брокеру доставалось $1,5 тыс. Многие хотели на них тогда работать. Устраивались даже без ставки. Когда у нас можно было продать одну, от силы две квартиры в месяц, то там по 5-6. Брокер получал $8 тыс. в месяц. Цены на квартиры были вдвое ниже рыночных. Для людей это большой соблазн. Многие набрали там квартир, хотя деньги были лишь на первый взнос. Покупали в рассрочку на три года. Продавали свои «однокомнатные», чтобы купить там «трешку».
По словам брокера, она сама чуть не повелась на хорошую рекламу.
«Не все риэлторы знали, что помогают застройщику кидать людей, – говорит она. – Первая секция домов казалась без проблем. Люди заселялись. Их ставили в пример новым покупателям. Витя, работавший два года в нашем агентстве, а потом ушедший продавать квартиры в новостройках, даже своим родственникам там квартиру посоветовал купить. Только врагов нажил. Тот дом до сих пор не достроили. Он рассказывал, что квартиры в домах Войцеховского приобрели влиятельные люди. Те, кто им переходит дорогу, не всегда живым остается».
Яна Романюк
