Недвижимость, как и сферы общественного питания и транспорта, можно отнести к наиболее пострадавшим от пандемии отраслям. Многие украинцы потеряли работу и доходы, рынок просел и закончил прошлый год антирекордом по числу введеных в эксплуатацию квадрытных метров. Как изменились цены? Насколько серьезно кризис сказался на коммерческой и жилой недвижимости? Как выбрать застройщика? Стоит ли сейчас инвестировать в недвижимость и как сделать это наиболее выгодно? Эти вопросы мы задали Виктории Галицкой — эксперту в сфере недвижимости с 10-ти летним опытом, основательнице одной из крупнейших строительных компаний Украины «Династия В.В».
Виктория, в свое время ваша компания «Династия В.В» построила в Виннице тысячи квадратных метров жилья. Сейчас и в вашем родном городе, и во всей Украине строительство практически парализовано. Можно ли назвать этот коллапс сильнейшим в истории Украины?
Конечно, коронакризис и локдауны сильно сказались на экономике Украины, да и всего мира в целом. Это коснулось абсолютно всех бизнесов и рынков, в том числе недвижимости. Так, в 2020 году в Украине было принято в эксплуатацию вдвое меньше зданий. По официальной статистике, лишь 5,7 млн м² нежилых зданий и 2,4 м² млн жилья. Тогда как в 2019-м эта цифра составляла 11 млн и 4 млн м² соответственно. Показатели по жилью упали во всех регионах страны. Наиболее критичная ситуация сложилась в Киеве и Днепропетровщине, где застройщики смогли сдать только 20-27% жилья от уровня предыдущего года. Только на стройках киевской области заморожено 150 млрд грн, то есть почти 100 тысяч семей не получили квартиры в прошлом году.
Настолько же тяжелой ситуация была в 2008 году, когда произошел резкий рост доллара, и вся недвижимость рухнула в прежней космической цене где-то процентов на 50. И вот представьте себе: квартира на Крещатике, которая стоила несколько миллионов долларов, упала до сотен тысяч. А ведь тогда большая часть недвижимости приобреталась в кредит. Люди не могли выплачивать ипотеки и кредиты на жилье, и рынок недвижимости сильно просел. Поэтому, чтобы снова начать развиваться, потребовалось немало времени и усилий.
Так продолжалось вплоть до 2014 года. Революция достоинства, последовавшая за ней военная агрессия, экономический кризис повлекли за собой неминуемое проседание гривны и массу лопнувших, как мыльные пузыри, банков. У людей началась паника, деньги стремительно обесценивались. Те, кто имел какой-то капитал, стремились сберечь его – уже не в банках, а в более твердой «валюте» – квадратных метрах. Поэтому пошел процесс активного вложения денег в недвижимость. Я вспоминаю, как в 2014 году начался настоящий бум покупки квартир. Компании продавали просто огромное количество жилья непосредственно от застройщиков и не только. Словом, рынок недвижимости стремительно развивался и достиг своего пика – настолько украинцам было важно сохранить свои деньги.
Как отреагировал на политическую ситуацию рынок после 2014 года?
На рынок недвижимости вышло много игроков и застройщиков, которые увидели, что этот бизнес живет, и новая модель строительства, которая существовала, начала развиваться глобально. И вот в этом политически-экономическом хаосе все начали вытаскивать сбережения из банков и сразу же покупать квадратные метры. То есть, спрос был колоссальный, и на него ответили новые игроки рынка. В то время новостройки и новые ЖК появлялись как грибы после дождя не только в Киеве, но и по всей Украине. Это можно проследить хотя бы по тому невероятному количеству разрешительных документов, которые выдавались компаниям-застройщикам. В 2020 году в нашей стране, как и во всем мире, произошел глобальный кризис, связанный с пандемией коронавируса. Безусловно, Украина, ослабленная еще и 7-летней войной, была не готова к такому вызову.
Что происходит на рынке недвижимости в последний год, начиная с марта прошлого года?
Ожидания экспертов, что квадратные метры упадут в цене и можно будет снова дешево купить жилье, не оправдались. Да, он значительно просел, и цены все-таки поползли вниз. Но только на вторичном рынке, в том числе и на коммерческую недвижимость. Это понятно: покупая офис, человек планировал сдать его в аренду и получить пассивный доход. Но ведь в пандемию многие владельцы бизнесов были вынуждены отправить своих сотрудников на удаленную работу. Офисные помещения опустели — для кого-то временно, а для кого-то, к сожалению, навсегда. На рынке коммерческой недвижимости началась паника, в том числе в сегменте продаж. При этом стоимость объектов, где расположены популярные продуктовые магазины и аптеки, не падает ни в какую экономическую непогоду и традиционно растет. Опять же студенты и работники фирм, которые арендовали жилье, разъехались в родные города и села — потеряли арендодатели. Вторичный рынок жилья просел, а вот первичный от застройщика не изменился и квадратные метры в новостройках не подешевели ни на копейку.
Выходит, нынешний кризис не пошел на пользу ни застройщикам, ни потенциальным покупателям?
Если обобщить, да. Пандемия нанесла сильнейший ущерб рынку коммерческой недвижимости и недвижимости в целом. Но, с другой стороны, во всем можно найти позитив. 2020 год заставил переосмыслить все процессы в этой сфере и во всей экономике. Практически все перешло в онлайн: работа, заказ товаров, услуг. И диджитализация, которая многим казалась необязательной и далекой от Украины, пришла к нам гораздо быстрее. То есть пандемия подтолкнула цифровой прогресс и онлайн-бизнес.
Законодательные инициативы могли бы помочь оживить рынок?
Ходят слухи, что Верховная Рада хочет принять новые законы, которые будут регулировать рынок первичной недвижимости, то есть непосредственно от застройщика. Якобы он не может продавать 10% от общих площадей. К чему это приведет, анализировать пока рано. Когда мы увидим, намерения и конкретные шаги власти, будем понимать, что происходит с рынком.
Стоит ли покупать жилье в кризис? Назовите преимущества и риски. На что посоветуете обратить внимание в первую очередь?
Допустим, человек живет в Киеве. Он выбирает удобную для себя локацию, инфраструктуру, смотрит близость к метро и, конечно, приценивается. Часто бывает так: если цена устраивает, то покупатель слишком торопится заключить сделку, пока квартиру не купил кто-то другой. Вот тут инвестор «купился» на 700 долларов за квадратный метр и упустил из виду крайне важные нюансы. На этом этапе я советую всем остановиться, выдохнуть и посмотреть вглубь. Подводные камни могут быть самые разные. Например, сроки строительства могут растянуться на гораздо больший период времени, чем было заявлено в договоре. Застройщик, репутацию которого вы проверили недостаточно тщательно, может оказаться недобросовестным и вообще не достроить ЖК, возникает риск остаться и без денег, и без жилья. Поэтому еще раз хочу подчеркнуть: нельзя принимать решение о покупке, исходя из одной лишь цены. Важнейший шаг на пути к своей квартире – тщательный выбор застройщика.
Допустим, есть желание купить квартиру в Киеве или другом городе. Как выбрать застройщика, по каким критериям оценивать надежность?
Вы должны посмотреть, какие реализованные и сданные в эксплуатацию объекты уже были на счету этой компании. Важно, чтобы там уже жили люди, были подведены коммуникации. Если все в порядке, есть смысл изучить документы застройщика на тот объект, где вы собираетесь покупать квадратные метры. Проверьте, есть ли у него земля, договор аренды и когда он заканчивается. Затем посмотрите документы на начало строительства – соответствующие декларации и сертификат. Посмотрите, кто является продавцом, какое ТОВ, какая форма оплаты предусмотрена. То есть, вам нужно вдумчиво и не спеша ознакомиться со всей юридической составляющей. Вникнуть во все тонкости сложно и не каждому по плечу, поэтому я советую не экономить на юристе. Вы ведь вкладываете большие деньги и вам нужно убедиться, что с застройщиком все в порядке. Только грамотный юрист доведет дело до конца, а в случае форс-мажора поможет вам добиться полагающейся по закону компенсации. Поэтому не скупитесь на профессионала и инвестируйте правильно! Тогда ваша квартира вскоре станет реальностью, вы не прогорите и не будете 10 лет ждать, когда ваш ЖК введут в эксплуатацию.
В кризис застройщики не стали экономить на социальной инфраструктуре?
Объекты социальной сферы и сферы услуг для абсолютного большинства покупателей очень важны. Парковки, магазины, кафе и рестораны, детские сады и площадки, школы, спортзалы, салоны красоты, парикмахерские, химчистки, поликлиники – важный аргумент при выборе ЖК. Крупные застройщики понимают этот запрос и стараются его удовлетворить. Важно понимать, что сделать это в черте города затруднительно – нужны большие земельные участки.
Пандемия только усилила спрос на такие ЖК. Люди на удаленке, привыкли лишний раз не выезжать за пределы своего района. Тем более общественный транспорт работает с ограничениями.
Безусловно, все мы стали нуждаться в более уютной «среде обитания», хотим получить как можно больше услуг в пешем доступе: работать, воспитывать детей, совершать покупки, гулять, парковать авто, заботиться о своем здоровье и т.д. Люди больше не хотят далеко ходить, тратить время на дорогу и рисковать инфицироваться. Поэтому жилищные комплексы «аll Inclusive» сейчас пользуются повышенным спросом и за ними будущее.
Где выбрать жилье: в черте города или на окраине? Что сейчас более востребовано?
На любой тип застройки всегда был, есть и будет спрос – и на дорогие статусные квартиры в центре, и на бюджетные в отдаленных районах.
Как вы считаете, что должно сделать государство, чтобы рынок недвижимости успешно пережил кризис и продолжил развиваться?
Первое — доступная для простых людей ипотека под низкую ставку. Государство уже делает первые шаги на этом пути, но пока здесь много вопросов, ограничений и препятствий, в том числе со стороны банков. Пока этого не будет, молодежь и молодые семьи будут вынуждены арендовать жилье – эти деньги идут частным владельцам квартир, а не на развитие рынка. Украинцы должны быть четко уверены: выплачивая каждый месяц посильную сумму, они через годы станут владельцами жилья.
Инвестиции в недвижимость. Куда сегодня вложиться, чтобы не просто сохранить деньги, но и преумножить?
Мировые курорты перестали быть доступными. Многие страны закрыты или серьезно ужесточили правила въезда, авиаперелеты подорожали. Можно с уверенностью утверждать: все мы станем меньше путешествовать. Зато будет развиваться внутренний туризм и наши национальные курорты — Карпаты, морское побережье, природные и архитектурные памятники. Соответственно, станет привлекательной продажа апартаментов и гостиничных номеров. Покупая такой вид недвижимости, вы будете получать ежемесячный доход. Например, у вас есть определенная сумма и вы выбираете компанию, которая занимается возведением таких объектов, заключаете с ней инвестиционный договор и оплачиваете в зависимости от условий застройщика. В результате вы получаете во владение гостиничный номер или апартаменты, которые передаете в управление специальной компании, и в определенный период получаете за него арендную плату, то есть свои дивиденды. На сегодняшний день это очень популярный вид инвестиций. Даже более востребованный, чем покупка квартиры или коммерческой недвижимости с последующей сдачей в аренду.
Сейчас рынок туристической недвижимости более живой и перспективный. Особенно если учесть тренд на комфорт где бы то ни было – в родном городе или на курорте. Вспомните Буковель, который нынешней зимой был перенасыщен, и отдыхающие с небольшим бюджетом просто не смогли подобрать приемлемый вариант. Люди хотят путешествовать по Украине, хотят сменить картинку после локдауна, у них есть такая возможность – нужно только предоставить достаточное количество комфортабельных отелей для отдыха. Те, кто начал в это инвестировать, не прогадал. Это сегодня наиболее быстро окупаемые инвестиции на рынке недвижимости.
